Содержание
Как продать или купить недостроенный дом
Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.
Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать
Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.
Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:
Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ . Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.
Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.
Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.
Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:
📒 заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;
📒 документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
📒 правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;
📒 проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.
Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.
БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом , напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.
В регистрации есть два важных нюанса:
🔸 возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;
🔸 человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела
После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.
Как продать недостроенный дом
Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.
Соберите пакет документов
Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу — так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:
📁 правоустанавливающие документы на земельный участок — выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;
📁 кадастровый паспорт на земельный участок;
📁 кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;
📁 разрешение на строительство, полученное в местной администрации;
📁 проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;
📁 другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.
Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.
Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.
Назначьте адекватную стоимость
На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.
При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это — дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.
Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.
Привлеките покупателей
Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом . Самое простое решение — публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.
Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе — имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта — это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.
После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах — возможно, сделка сорвется.
Составьте договор купли-продажи
Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.
На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три — ДКП на надел, три — ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:
📝 точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;
📝 фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон — покупателя и продавца;
📝 основания для передачи права собственности — например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;
📝 кадастровый номер и основные характеристики недвижимости — сведения указаны в кадастровом паспорте;
📝 дату, место и время подписания договора;
📝 точную сумму за объект недвижимости;
📝 способ и сроки передачи денежных средств.
Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.
Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом — ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.
Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.
Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.
Передайте право собственности
Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.
В Росреестр обычно подают пакет документов:
📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;
📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.
Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.
Как купить недостроенный дом
Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.
Проверьте документы у продавца
После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.
Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.
Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.
Уточните, оформлен ли дом
Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.
Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.
Запросите сведения из ЕГРН
Прежде чем купить недострой , проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:
🔹 количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;
🔹 наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.
Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.
Зарегистрируйте сделку
Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.
Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.
Согласно положениям 214-ФЗ, застройщик имеет право заключать договоры долевого участия и привлекать деньги дольщиков лишь после того, как получит разрешение на строительство. Но в Петербурге немало компаний, которые реализуют жилье до получения этого документа. Хотя после его оформления работают исключительно по 214-ФЗ.
Предварительная распродажа
Участники рынка говорят, что подготовка к строительству многоквартирного дома порой отнимает столько же времени, сколько и процесс его возведения. Так, получение разрешения на строительство занимает от 6 до 8 месяцев. К тому же регистрация договора долевого участия длится почти полгода. В течение этого времени застройщик не может привлекать деньги покупателей жилья.
Но многие застройщики, работающие по 214-ФЗ, часто реализуют жилье до получения разрешения.
Разумеется, до этого момента застройщик никоим образом не сообщает о продаже жилья в доме – 22-я статья 214-ФЗ запрещает такую рекламу. Поэтому на своих интернет-сайтах компании лишь информируют о том, что «приступили к реализации» нового объекта. А уже в личной беседе с потенциальными покупателями представители застройщика сообщают, что понравившуюся квартиру все-таки можно если не приобрести, то, по крайней мере, зарезервировать. Соответствующие отношения предлагаются оформить с помощью нескольких различных по названию, но схожих по сути договоров.
Так, по словам руководителя юридического отдела «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, многие участники строительного рынка заключают с покупателями так называемое «соглашение об обеспечении исполнения обязательств». По его условиям, покупатель вносит обеспечительный платеж, равный стоимости квартиры. А застройщик, в свою очередь, гарантирует заключение договора долевого участия в отношении объекта, определенного сторонами договора.
Другие компании используют договор займа, по которому клиент передает деньги в долг застройщику. Тот, после окончания строительства, предоставляет квартиру и осуществляет зачет денежных средств.
Некоторые заключают предварительный договор долевого участия (не путать с предварительным договором купли-продажи), предметом которого является обязательство застройщика заключить основной ДДУ.
Гораздо реже встречаются договоры залога и инвестиционные соглашения, заключаемые на основании № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ…».
Эксперты подчеркивают, что все перечисленные виды договоров не распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства – эти договоры заключаются в отношении неких обязательств, а не реальной квартиры.
Квартирная бронь
Самой же распространенной юридической схемой, позволяющей застройщикам фактически продавать жилье до получения разрешения на строительство, является договор бронирования.
По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Евгения Ширстова, обязанность застройщика по таким договорам – зарезервировать конкретный объект за покупателем и гарантировать заключение с ним договора долевого участия после получения разрешения на строительство. То есть покупатель платит за то, что продавец не продаст интересующую его квартиру кому-то еще», – поясняет эксперт.
Но, как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, договор бронирования не является механизмом, который бы позволял купить квартиру до получения застройщиком разрешения на строительство. Более того, этот договор не дает никаких оснований для получения жилья. Что и является главным риском для граждан, решивших подписать такой документ.
Главное же его преимущество заключается в том, что покупатель чаще всего платит лишь 5-10% от оговоренной с застройщиком стоимости жилья. Оставшуюся часть средств нужно перечислить после того, как застройщик получит разрешение на строительство, и, соответственно, зарегистрирует договор долевого участия. То есть покупатель имеет возможность зарезервировать понравившуюся квартиру до начала продаж, когда в выбранной новостройке можно найти самое ликвидное жилье по минимальной цене (как известно, самые привлекательные квартиры раскупают на начальных стадиях строительства).
При этом, как признаются сами застройщики, до получения разрешения они готовы «продать» квартиру по весьма привлекательным ценам. Так, осенью прошлого года в одном из жилых комплексов в деревне Кудрово «однушку» площадью 35 кв. м предлагали приобрести за 2,3 млн руб. – по договору бронирования. После получения разрешения на строительство такую же квартиру продавали уже по 2,8 млн.
Незаконно, но дешево
У юристов нет единого мнения на предмет того, нарушают ли застройщики закон, заключая с покупателями те или иные «договоры о намерениях» до получения разрешения на строительство. Ведь ответственность за привлечение денег в обход 214-ФЗ застройщики несут лишь в тех случаях, если на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем, у последнего впоследствии возникает право собственности. Остальные виды соглашений стороны могут заключать на свое усмотрение.
Тем не менее, как считает Наталья Кузьмина, застройщик, планирующий построить многоквартирный дом в соответствие с 214-ФЗ, все же не вправе привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство, оформления прав на земельный участок и государственной регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве.
Более того, как заявил БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Правительства Петербурга Олег Островский, привлечение денежных средств дольщиков по договорам бронирования квартир и другим подобным соглашениям недопустимо. «Продажа застройщиком жилья до получения разрешения на строительство объекта – это прямое нарушение 214-ФЗ. Подписанные в этот период договоры не могут быть зарегистрированы в Управлении Росреестра. Следовательно, риски граждан значительно возрастают», – пояснил Олег Островский.
По его словам, при выявлении случаев продажи жилья до получения разрешения на строительство Комитет по строительству привлекает застройщика к административной ответственности – чиновник уточнил, что в практике работы ведомства уже было несколько подобных случаев.
Стоит отметить, что с выписанными за незаконную работу штрафами застройщики соглашаются. По крайней мере, в минувшем году Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленобласти не рассматривал ни одного иска о признании недействительными подобных санкций со стороны Комитета по строительству.
Некоторые юристы и подавляющее большинство сотрудников отделов продаж строительных компаний утверждают: риски «покупки» жилья до получения разрешения на строительство – при условии последующего заключения договора долевого участия – минимальны. И возможность существенно сэкономить и выбрать квартиру из всего многообразия представленных в будущем доме вариантов постепенно делает этот способ «покупки» жилья довольно популярным.
Но нужно учитывать, что «покупая» жилье до официального открытия продаж, граждане рискуют и вовсе его не дождаться. Так, по словам Олега Островского, отсутствие разрешения означает, что у компании могут существовать проблемы с земельным участком, на котором должен быть построен объект, нет положительного заключения экспертизы проекта и т. д. И в перспективе разрешения на строительство компания может так и не получить.
Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.
Нужно ли менять градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство при смене владельца земельного участка?
Ответ:
Смена собственника земельного участка не является основанием для внесения изменений в градостроительный план земельного участка.
Сведения о новом владельце земельного участка должны быть отражены в разрешении на строительство.
Обоснование:
По смыслу ст. 57.3 ГрК РФ информация, содержащаяся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его расположения по отношению к другим объектам. ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство и подготовку проектной документации. ГПЗУ выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка правообладателю земельного участка по его заявлению.
Ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ определяет перечень сведений, содержащихся в ГПЗУ, и в этом перечне нет сведений о владельце земельного участка. Следовательно, смена владельца земельного участка не может являться основанием для внесения изменений в ГПЗУ.
Кроме того, Минстрой России в Письме от 05.06.2015 № 17433-ЮР/09 подчеркнул, что ГПЗУ не является документом, устанавливающим какие-либо права и ограничения в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, а является исключительно информационным документом.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ). Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (ч. 21). Лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 упомянутой статьи).
Согласно ч. 21.10 ГрК РФ при смене владельца земельного участка последний обязан уведомить в письменном виде о переходе к нему права на земельный участок в орган, выдавший разрешение на строительство. На основании такого уведомления в разрешение на строительство вносятся изменения (ч. 21.14).
Таким образом, при смене собственника земельного участка должны быть внесены изменения в разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка при этом не изменяется.
Автор: Юхаранова М.Г
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс
