Кто проводит строительный контроль

Строительный контроль необходим не только застройщику. Его заказывают органы власти и будущий владелец, желая убедиться, что технические условия не нарушены, объект безопасен, а денег потрачено именно столько, сколько было заложено в бюджет. Кто выполняет контроль строительства и как проходит процедура — в материале Бизнес.ру.

Строительный контроль — документы и требования закона

Инженерное сопровождение при возведении зданий гарантирует экономическую безопасность потребителя и, что не менее важно, позволяет соблюсти закон. Осуществление стройконтроля закреплено следующими основными законодательными актами.

Документ	Что регулирует
Градостроительный кодекс РФ	В этом документе вопросам контроля посвящена статья 53. Закон закрепляет необходимость проведения строительного контроля, определяет сроки освидетельствования и исполнителей, а также регламентирует необходимость составления актов
Постановление правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»	Регламентирует порядок исполнения мероприятий по надзору за строительством
Административный регламент Ростехнадзора № 38 о строительном надзоре	Устанавливает правила проведения государственного строительного надзора при межрегиональном строительстве и на особых объектах (объекты на шельфе и в особых экономических зонах, военные объекты, консульства, наличие государственной тайны).
Ст. 2 «О техническом регулировании» Федерального закона № 184-ФЗ от 27.12.2002	Вводит понятие контроля (надзора) за соблюдением требований техрегламентов при строительстве
Закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.	Дополняет положения закона № 184-ФЗ в отношении строительства зданий и сооружений.
Постановление правительства РФ от 18.11.2013 № 1038	Регламентирует деятельность Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ
СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»	Устанавливают общие правила ведения строительства

Перечисленные выше документы — лишь верхушка «регуляторного айсберга» в организации строительного контроля. Само освидетельствование происходит на основе огромного количества правил, документов и нормативных актов: СНиПы, порядок строительства, СанПиНы, нормы по составлению сметы, правила проектирования. Этому вопросу посвящено около десятка постановлений правительства, существует больше 80 ГОСТов и множество различных инструкций. При контроле деятельности строительной организации проверяют в том числе порядок в документации — кадровой и бухгалтерской. Если с этим направлением в вашей организации есть трудности, лучше до проведения контрольных мероприятий обратиться в профильную аутсорсинговую организацию, например Главбух Ассистент и провести аудит. Сколько это стоит можно узнать здесь.

Кто имеет право осуществлять строительный контроль

Функции исполнения строительного контроля следует поручать целой бригаде профессионалов в строительстве и смежных специальностях, которые владеют опытом таких освидетельствований и необходимой техникой.

С другой стороны, нормативы строительного контроля не так строги. К примеру, следить за соблюдением правил строительного контроля может сама строительная компания и застройщик посредством всего двух специалистов при стоимости объекта до 30 млн в ценах 2000 года. Сотрудники должны иметь трудовой договор, приказ о возложении на них контрольных функций и инструкцию с описанием обязанностей.

Контроль проводится с двух сторон: контрагентом, который строит, реконструирует или ремонтирует объект, и его техническим заказчиком. Одна сторона не может проводить экспертизу за себя и за второго участника.

При отсутствии у строителей или застройщика необходимых навыков и оборудования, а главное, разрешения к проведению оценки, можно обратиться по договору к тем, кто имеет право осуществлять контроль. К таким организациям предъявляются определенные и довольно жесткие требования: не меньше 7 сотрудников в штате, наличие специалистов по геодезическим, электротехническим, вентиляционным, архитектурным, сантехническим направлениям, по составлению смет, и, кроме того, высшее образование и 7-летний стаж в инженерно-строительной отрасли у руководителей компании.

Когда требуется экспертиза в особых экономических или природных областях, или для объектов, представляющих культурную ценность, к работе привлекают государственные службы. В этих случаях контроль строительства называется строительным надзором и регламентируется статьями 49 и 54 Градостроительного кодекса РФ.

С 2017 года собственную оценку производимых работ может выполнять компания-эксплуатант, для которой здание предназначено. В контрольных мероприятиях может участвовать автор, готовивший техническую документацию или проект, например, архитектор — это так называемый авторский контроль.

Строительство: объекты контроля

Задачи контроля — гарантия безопасной эксплуатации, отсутствие нарушений технологии строительства, использование качественных и экологичных материалов, соблюдение требований нормативной документации, совпадение проекта и результата и «попадание» в рамки финансовой сметы.

Строительная организация отслеживает следующие параметры:

• Правомерность выделения и разметки участка под объект;
• Законность представленного застройщиком пакета документов по соответствию геодезии и городскому планированию;
• Свойства стройматериалов, сопровождающие накладные и сертификаты на них от поставщиков;
• Выполнение нормативов хранения, транспортировки и складирования используемых материалов;
• Точность, последовательность, технологию и итоги действий, производимых в ходе возведения здания или при выполнении ремонта или реконструкции;
• Скрытые работы (конструкции, которые не видны в достроенном объекте из-за следующих за их созданием действий);
• Технические регламенты;
• Состояние инженерно-коммуникационных сооружений;
• Безопасность конструкций;
• Совпадение завершенного объекта и инженерного (архитектурного) плана, изложенного в проектной документации.

При выявлении нарушений работы прекращаются и не могут возобновиться, пока нарушения не будут ликвидированы полностью. Нельзя проводить действия, маскирующие скрытые работы до тех пор, пока не проведена экспертиза таких работ. Также нельзя начинать строительство спустя 6 месяцев после выполнения контроля документов проекта — если не уложились в 6-месячный срок, экспертиза проводится повторно.

Результаты контрольных действий закрепляют составлением актов, а все заключения вписывают в журнал выполненных работ. Акты подписывают все стороны, осуществлявшие проверку: строитель, застройщик, сторонняя компания стройконтроля, автор, архитектор проекта. У каждого участника остается свой оригинал документа.

Очевидно, что суммы для строительного контроля вносят в бюджет строительства. При оценке стоимости экспертизы преимущественно ориентируются на проектную стоимость.

В случае застройки с участием государственного финансирования суммы оговариваются в положении о контроле. Стоимость составляет от 1,09 до 2,14% цены строительства. Количество людей для проведения контроля тоже регламентировано: на объект стоимостью до 30 млн рублей (в расценках 2000 года) необходимо 2 сотрудника контроля с увеличением на 1 человека при росте стоимости на следующие 20 млн руб. Стоимость строительства определяется суммой разделов сводного расчета сметы: главы с 1-й по 9-ю плюс 12-я.

Нормативы для бюджетного финансирования приведены в качестве приложения к постановлению правительства No 468 и их можно скачать по ссылке.

Для строительства без участия государственного бюджета организация, проводящая контроль, может указывать свои расценки, зависящие от сложности объекта, частоты визитов экспертов, численности рабочей группы и других параметров, но можно использовать и вариант, применяемый при бюджетном финансировании.

Строительный контроль заказчика: следим и за строительством, и за исполнителем

Заказчику нужно внимательно следить не только за ходом строительства, но и за действиями подрядчика во время строительного контроля. В любой момент застройщик должен иметь доступ к документам, актам, отчетам и всем материалам по объекту.

При проведении строительного контроля застройщик имеет право на:

• Оценку документации, сроков и точности входящего контроля (экспертизы строителями состояния материалов, их хранения, складирования).
• Проверку документации и соответствия технологии строительства нормативам, смете, инженерному проекту.
• Изучение инженерных коммуникаций и скрытых работ.
• Сопоставление характеристик сдаваемого объекта и плановой документации.

Фактически, функции строительного контроля со стороны заказчика — это оценка мероприятий исполнителя по строительству. Часть контрольных действий стороны вправе проводить общими усилиями. Обычно совместная экспертиза происходит по желанию застройщика, поэтому исполнитель оповещает контрагента за трое суток до своих контрольных мероприятий. Однако, присутствие второй стороны не обязательно, и в случае неявки разрешается осуществить контроль силами только строительной организации.

Оптимально, когда контроль строительства выполняет сторонняя независимая компания, сотрудники которой профессионально подготовлены и аккредитованы для этих работ. Выбор подрядчика подразумевает контроль репутации, отзывов, рекомендаций. Важны стаж работы и квалификация исполнителей, хорошим признаком будет наличие допуска СРО, сертификаты, лицензии и разрешения.

В законе не говорится о том, что заказчику или подрядчику строительства требуется иметь допуск СРО для строительного контроля, но судебная практика говорит об обратном: часто неимение разрешения на действия по экспертизе объектов заканчивается для таких экспертов штрафами.

Автор: Сергей Легкий

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Ваш браузер не поддерживает плавающие фреймы!

Строительный контроль проводится в процессе возведения, реконструкции и капремонта объектов любого назначения. Он представляет собой комплекс проверок, цель которых – контроль соответствия качества строительно-монтажных работ требованиям проектной документации и градостроительного плана, техрегламентов и результатов изысканий. Необходимость в строительном контроле устанавливает статья 53 ГрК РФ.

Кто осуществляет строительный контроль

В соответствии с п.3 постановления Правительства РФ №468 обязанность по ведению стройконтроля накладывается на лицо, осуществляющее строительство. При наличии договора подряда по п.2 ст. 53 ГрК РФ в актуальной редакции с изменениями ФЗ-372 правом проводить строительный контроль наделены:

• застройщик;
• технический заказчик, выполняющий функции застройщика и действующий от его имени;
• эксплуатант здания или сооружения;
• региональный оператор;
• компания или ИП, которые привлечены ими на основании договора.

Требования к лицу, проводящему стройконтроль

Обеспечение строительного контроля – обязательная функция застройщика, для выполнения которой он может привлекать специализированную организацию – технического заказчика. В соответствии со ст.1 п. 22 ГрК РФ технический заказчик должен быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Исходя из этого, стройконтроль может выполняться уполномоченной профессиональной организацией, которая состоит в СРО в области строительства, и за счет застройщика.

Исключение из правил предусмотрено в ч.2.1 ст.52 ГрК РФ. Оно распространяется на юридических лиц и ИП, осуществляющим стройконтроль по договору подряда с размером обязательств менее 3 млн рублей.

Строительный контроль генподрядчика

Генподрядчик организует процессы возведения объекта и отвечает за выполнение полного комплекса работ. К его функциям относится стройконтроль лица, осуществляющего строительство – последовательности и состава технологических операций, качества законченных строительных работ, материалов и изделий.

Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль заказчика

В соответствии с п. 5.2 СП 47.13300.2011 застройщик (технический заказчик) назначает ответственного представителя стройконтроля застройщика (заказчика), а генподрядчик – ответственного производителя работ.

Стройконтроль застройщика (заказчика) проводится в виде контроля и надзора за выполнением работ по договору строительного подряда. Генподрядчик осуществляет контроль качества работ непосредственных исполнителей, соответствия строительных материалов и изделий требованиям документации и техрегламентов.

Контрольные проверки, которые проводит в рамках стройконтроля застройщик (заказчик) в отношении генподрядчика, не могут осуществляться непосредственно генподрядчиком.

Одна специализированная организация может совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика. Однако совмещение функций ответственного представителя стройконтроля и ответственного производителя работ одним должностным лицом или подразделением этой организации невозможно.

Может ли проектная организация осуществлять строительный контроль

В соответствии с ч.2 ст.53 ГрК РФ застройщик или технический заказчик может привлекать к строительному контролю проектную организацию. Ее специалисты проверяют строительно-монтажные работы на соответствие проектной документации.

Обязательный авторский надзор проектировщика входит в состав стройконтроля при строительстве опасных производственных объектов, особо опасных, технически сложных и уникальных зданий и сооружений.

Необходимость строительного контроля возникает при возведении объектов любого типа. Благодаря ему заказчик может удостовериться, что все работы выполнены надлежащим образом и с соблюдением заявленных сроков, качество стройматериалов отвечает стандартам, а расходы соответствуют реальной смете. Данная статья поможет читателям узнать, что включает в себя контроль строительных объектов и какие организации его проводят.

Цели и задачи строительного контроля

Постановление Правительства РФ № 468 [1] и статья 53 Градостроительного кодекса РФ [2] обязывают осуществлять контроль качества строительных работ при возведении любых объектов.

Строительный контроль представляет собой комплекс проверок, назначение которых — подтвердить, что проводимые работы

• соответствуют требованиям нормативных документов — проекта, технических регламентов, правил безопасности (в том числе экологической);
• осуществляются с соблюдением сроков строительства и расходов, установленных сметой.

Наряду с определением «строительный контроль» встречаются синонимичные термины «строительный надзор», «технический надзор», «технический контроль». Однако между ними есть некоторые различия. Под техническим контролем обычно подразумевают проверку, которая проводится только заказчиком. Следовательно, это более узкое определение. Кроме того, можно встретить термин «авторский контроль», или «авторский надзор». Это вид оценки соответствия работ проектной документации. Авторский контроль обычно осуществляется разработчиком проекта, термин входит в понятие строительного контроля.

Порядок проверки, требования к оценочным мероприятиям регламентируются в том числе в СНиП 12-01-2004 [3] . В документе указано, какие этапы включает в себя контроль выполнения строительно-монтажных работ. Также СНиПом оговариваются организации и лица, обязанные либо уполномоченные проводить те или иные виды проверки.

Основные цели надзора за строительными работами:

• Обеспечение надлежащего качества строительных работ. К сожалению, компетентность и добросовестность исполнителя не всегда удается оценить заранее. Нередки случаи, когда подрядчик нарушает технологию, упрощает инженерные решения, установленные проектом, в результате чего неизбежно возникают проблемы при эксплуатации готового объекта.
• Гарантия использования предусмотренных проектом строительных материалов и конструкций. Недобросовестный исполнитель работ может в корыстных целях заменить материалы более дешевыми, менее качественными. Вследствие этого снижаются эксплуатационные свойства здания, нарушаются экологические нормы, не говоря о том, что обманутый застройщик теряет средства.
• Контроль бюджета, отсутствие неоправданных расходов в связи с некорректно составленной сметой подрядчика. Этот пункт особенно важен, если учесть, как часто встречаются в практике строительства случаи обмана заказчиков путем преднамеренного завышения цены материалов и преувеличения объемов работ.

Справедливо будет отметить, что не всегда нарушения являются следствием махинаций со стороны подрядчика: причинами ошибки могут стать некомпетентность, невнимательность составителя сметы.

Итак, строительно-технический контроль:

1. Обеспечивает своевременную реализацию проекта. Благодаря строительному контролю удается избежать расходов, обусловленных нарушением сроков ввода здания в эксплуатацию.
2. Дает подтверждение безопасности строительных работ и последующей эксплуатации объекта.
3. Подтверждает соблюдение закона. Другими словами, заказчик услуг строительного контроля может быть уверен в отсутствии будущих проблем с Ростехнадзором и другими проверяющими организациями.

Требования к подрядчикам и специалистам стройнадзора

Поскольку порядок проведения строительного контроля определяется законодательством, специалисты и компании, осуществляющие технический надзор, подчиняются строгим требованиям.

Согласно Градостроительному кодексу [4] контроль строительных работ должен проводиться исполнителем или заказчиком. Роль первого обычно играет подрядчик, в качестве второго выступает застройщик (собственник) либо уполномоченная им организация. Юридическое лицо в профессиональной терминологии называется техническим заказчиком.

В свою очередь, и технический заказчик может перепоручать действия по строительному надзору сторонним профессионалам.

Главное требование к компании, предоставляющей услуги строительного контроля, — наличие разрешения на осуществление данных видов деятельности. Допуск должен быть выдан саморегулируемой организацией [5] .

Поскольку строительный контроль напрямую связан с безопасностью эксплуатации объектов, получить допуск СРО к этому виду деятельности может далеко не любая фирма. К юридическим лицам, заинтересованным в получении разрешения, предъявляются строгие требования.

Штат сотрудников такой фирмы должен включать в себя инженеров-проектировщиков, специалистов по электротехническим, сантехническим, вентиляционным системам, сметчиков, архитекторов, геодезистов и т.д.

Количество сотрудников организации должно быть не менее семи, если речь идет о юридическом лице — пять специалистов и два руководителя. Если на получение свидетельства СРО претендует индивидуальный предприниматель, требуется, чтобы штат организации включал в себя не меньше пяти сотрудников. Руководители компании должны иметь высшее профессиональное образование и как минимум семилетний стаж работы в области строительства [6] .

Чтобы получить допуск СРО, фирма предоставляет обширный пакет документов, в том числе подтверждающих, что в компании действует система проверки качества выполняемых работ.

Порядок проведения строительного контроля

Процесс технического надзора состоит из нескольких этапов в соответствии с порядком реализации проекта. Обратиться в компанию, занимающуюся оказанием услуг строительного контроля, можно в любой момент, но чем раньше заказчик приступит к проверке, тем меньше расходов он понесет в итоге. Нарушения, допущенные исполнителями на ранних этапах строительства и не выявленные вовремя, нередко влекут за собой серьезный финансовый ущерб.

Исходя из этого, рекомендуется приступать к контролю качества строительно-монтажных работ на стадии планирования, а заканчивать проверочные мероприятия после сдачи объекта в эксплуатацию.

При обращении клиента в компанию, предоставляющую услуги строительного надзора, после изучения всех нюансов предстоящего сотрудничества между сторонами заключается соглашение. В нем указывают права и обязанности заказчика и организации, осуществляющей контроль, оговаривают сроки выполнения работ.

Действия по контролю производятся экспертной группой или одним инженером — это зависит от масштабов строительства.

По условиям договора контролирующий специалист (или группа), как правило, принимает на себя следующие обязанности:

• проверять проектную документацию на предмет наличия всех требуемых документов и их соответствия нормативам;
• контролировать правильность составления сметы подрядчиком, в том числе корректное применение расценок;
• следить за соблюдением графика строительных работ;
• контролировать качество применяемых материалов, оценивать их соответствие проекту, проверять наличие сертификатов и другой документации;
• следить за тем, чтобы работы выполнялись согласно проектным решениям и действующим градостроительным нормативам;
• контролировать соблюдение правил хранения материалов;
• обеспечивать оперативное выявление и устранение нарушений;
• осуществлять приемку произведенных работ с подписанием надлежащих актов на отдельных стадиях строительства;
• обеспечивать соблюдение объемов строительно-монтажных работ, установленных проектом;
• следить за правильностью исполнительной документации и т.д.

В процессе осуществления строительного контроля ответственный специалист регулярно предоставляет заказчику отчеты о результатах проверки. Благодаря этому клиент получает возможность в режиме реального времени следить за ходом работ на объекте, не беспокоясь при этом о должном их исполнении.

Перечень работ по строительному контролю

Контроль строительно-монтажных работ ведется по нескольким направлениям. Перечислим основные мероприятия в рамках каждого из них.

Проверка проектной документации

Эксперты по строительному контролю проверяют:

• все ли необходимые документы предоставлены заказчиком;
• соответствуют ли осевые размеры здания, обозначенные в проекте, разбивочным геодезическим сетям;
• согласована ли проектная документация во всех государственных органах, утвержден ли проект должным образом;
• не нарушают ли границы строительной площадки, обозначенные на генеральном плане, существующих земельных сервитутов;
• содержится ли в документации по проекту список работ и материалов, от качества которых зависит безопасность строительства и эксплуатации объекта и т.д.

Если в предоставленной заказчиком документации обнаруживаются нарушения или недоработки, специалисты по контролю дают рекомендации по внесению необходимых исправлений.

Приемка геодезической сети, закрепленной на местности

Эксперты контролируют, насколько точно указанные в проекте координаты перенесены на местность, надежно ли зафиксированы геодезические знаки. По окончании проверки составляется и подписывается акт.

Контроль строительных материалов

Мероприятия в рамках данного направления включают:

• оценку соответствия поставленных стройматериалов, изделий, конструкций требованиям ГОСТов, ТУ и технических свидетельств, обозначенных в проекте;
• контроль наличия, комплектности и правильности оформления документов на эти материалы и изделия.

При необходимости могут быть проведены контрольные испытания. При этом таковые должна проводить аккредитованная лаборатория.

Результаты проверки оформляются в письменном виде.

Если в ходе проверки обнаруживаются материалы ненадлежащего качества, проблема решается одним из трех способов:

• производится замена некачественных материалов качественными;
• параметры материалов/изделий доводятся до требуемых;
• применяются материалы с выявленными несоответствиями, но только после согласования с заказчиком, проектировщиками и госорганами.

До тех пор, пока данный вопрос не будет решен тем или иным способом, строительные работы с использованием этих материалов не производятся.

Контроль качества работ в процессе их выполнения

Специалисты уполномоченной организации контролируют каждый этап строительных работ на предмет их соответствия действующим техническим, проектным и законодательным нормативам. Оценке подлежит качество выполнения работ и их результатов.

По итогам проверки составляется акт.

Контроль качества работ, результаты которых невозможно оценить после осуществления дальнейших операций

Типичная ситуация в строительстве — сокрытие результатов проведенных работ последующими операциями. Несвоевременное выявление нарушений может потребовать разбора конструкций или негативно повлиять на показатели безопасности возводимого объекта. Поэтому представители контролирующей организации в обязательном порядке осуществляют приемку скрываемых работ с составлением акта освидетельствования.

Строительный контроль позволяет не только соблюсти нормы законодательства, но и обеспечить спокойствие и финансовую безопасность заказчика. Регулярно проводить проверку выполняемых работ и их результатов гораздо выгоднее и эффективнее, чем исправлять несвоевременно выявленные нарушения. Поскольку заказчик далеко не всегда имеет нужную компетенцию, для осуществления строительного надзора часто прибегают к услугам сторонних экспертных организаций.

• 1 https://www.ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/58/58730/
• 2 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/5cbb8e792a7a0d3653cf7ccce0de76f92e1d08d8/
• 3 http://docs.cntd.ru/document/1200084098
• 4 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/5cbb8e792a7a0d3653cf7ccce0de76f92e1d08d8/
• 5 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/2ee4e043635efbdbfdd5ede9f1a28343d4284a25/
• 6 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72967/

Если стро­и­тель­ный кон­троль вы­пол­ня­ет­ся си­ла­ми за­каз­чи­ка или за­строй­щи­ка, вступ­ле­ние по­след­них в СРО, как и по­лу­че­ние до­пус­ка на вы­пол­не­ние стро­и­тель­но­го кон­тро­ля, не тре­бу­ют­ся.