Содержание
Самое главное, что следует понимать о налоговом вычете при покупке земельного участка это то, что отдельного вычета на приобретение земельного участка законом не предусмотрено. Расходы на покупку земельного участка могут быть включены в налоговый вычет, только если на участке был построен (или изначально куплен вместе с участком) жилой дом. Пока жилого дома на земельном участке нет, вычет по расходам на его приобретение не может быть получен.
Когда и в каком размере можно получить вычет?
Как мы уже сказали, ключевым условием для получения вычета на земельный участок является наличие на этом участке жилого дома. Обращаться в налоговые органы за указанным вычетом можно, только оформив в собственность приобретенный или вновь построенный на этом участке жилой дом.
Таким образом, Вы можете получить вычет на земельный участок в двух случаях:
- Вы купили земельный участок с расположенным на нем жилым домом;
- Вы купили земельный участок, построили на нем жилой дом и зарегистрировали его.
Обращаться в налоговые органы за вычетом Вы можете по окончании календарного года, в котором был оформлен в собственность жилой дом (или Вы можете получить вычет, не дожидаясь конца календарного года, у Вашего работодателя — подробнее об этом в нашей статье Получение имущественного вычета у работодателя).
Также важно отметить, что редакция Налогового Кодекса, действовавшая до 1 января 2010 года, не содержала информации о налоговом вычете по расходам на приобретение земельного участка. В связи с этим возможность включить в вычет расходы на приобретение земельного участка имеют только те граждане, которые оформили в собственность находящийся на нем жилой дом после 1 января 2010 г. При этом важна именно дата регистрации прав собственности на жилой дом (так как именно она считается моментом возникновения права на вычет), а дата договора купли-продажи участка и других документов не играет роли. (Письмо ФНС от 13 апреля 2012 №ЕД-4-3/6240@, Письма Минфина России от 01.12.2011 №03-04-05/7-981, от 21.05.2010 №03-04-05/9-278).
Пример: В 2018 году Иванов И.И. купил земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Иванов имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов по приобретению дома и участка. Обратиться за вычетом в налоговый орган Иванов И.И. может по окончанию 2018 календарного года (в 2019).
Пример: В 2010 году Петров С.С. купил земельный участок, построил на нем жилой дом и оформил его в собственность в 2018 году. Петров может получить вычет в сумме расходов на строительство дома и приобретение земельного участка. Подать документы на вычет в налоговый орган Петров может в 2019 году.
Пример: Сидоров В.В. купил земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, но ничего на нем не построил. Сидоров не сможет получить вычет на указанный земельный участок до тех пор, пока не построит на нем жилой дом.
Размер вычета
Так как вычет на покупку земли не является отдельным видом вычета, то его размер регулируется стандартными нормами вычета при покупке жилья (подробнее: "Размер налогового вычета"): суммарный размер вычета (расходы на покупку земли, покупку/строительство дома) не может превышать 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Пример: Королев А.А. купил земельный участок за 3 млн.руб. и построил на нем дом за 5 млн.руб. Не смотря на то, что суммарные расходы на покупку земли и строительство дома составили 8 млн. рублей, Королев сможет заявить к вычету лишь 2 млн.руб. (вернуть 260 тыс.руб.).
Целевое назначение участка для получения вычета
Земельные участки различаются в зависимости от их целевого использования. Например, земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предназначена для возведения на ней жилых домов, а целевое использование участка, предназначенного для садоводства, такой возможности не предусматривает. Однако для целей получения налогового вычета ключевым условием является не назначение земельного участка, а наличие на этом участке индивидуального жилого дома (Письмо ФНС России №ЕД-4-3/20904@ от 10 декабря 2012 года).
Таким образом, возможность получения вычета при покупке земельного участка напрямую зависит только от возможности получения вычета на расположенный (построенный) на этом участке жилой дом.
Пример: Красильников В.В. купил земельный участок и построил на нем дачный домик (не является жилым домом). Красильников не сможет получить имущественный вычет, так как вычет предусмотрен только по жилому дому. Однако, в случае признания дачного домика жилым домом, помимо вычета на дом у него также и право включить в вычет расходы на приобретение земельного участка.
Документы для получения вычета
Для оформления имущественного налогового вычета при покупке земли Вам потребуется:
- документ, удостоверяющий личность;
- декларация 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
- документы, подтверждающие право собственности на землю и жилой дом (свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП);
- документы, подтверждающие Ваши расходы на покупку земли/дома (договора купли-продажи, платежные документы);
- документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог (справка 2-НДФЛ).
Ознакомиться с подробным списком документов Вы можете здесь: Документы для имущественного налогового вычета.
Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета
Налоговая нагрузка при совершении сделок с земельным участком.
Покупатель – физическое лицо.
При продаже и владении земельным участком физическим лицом уплачивается:
Физическое лицо, владеющее земельным участком, на праве собственности уплачивает земельный налог, в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, на которых находится земельный участок.
Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка.
А) Земельный участок находится в собственности менее 3-х лет.
Если первоначальным покупателем является физическое лицо, то при дальнейшей реализации земельного участка, находящегося в собственности физического лица (резидента РФ) менее 3-х лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Вычет предоставляется на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого земельного участка.
Если участок был приобретен за рыночную цену и реализован по рыночной цене, то налог будет не значительным. Например, участок приобретен за 7 000 000, а продан за 8 000 000, то налогооблагаемая база составит 1 000 000 (8 000 000 – 7 000 000), а НДФЛ – 130 000 (1 000 000 * 13%).
Если земельный участок приобретен по цене ниже рыночной, а его дальнейшая реализация произойдет по рыночной цене, то сумма налога будет значительно больше. Например, цена приобретения 1 000 000, а цена продажи 8 000 000. Налогооблагаемая база составит 7 000 000, НДФЛ – 910 000.
Б) Земельный участок находится в собственности более 3-х лет.
При продаже земельного участка, находившегося в собственности физического лица (резидента РФ) более трех лет налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, в соответствии со ст. 220 НК РФ, вычет предоставляется на сумму, полученную при продаже имущества. То есть при продаже земельного участка за 8 000 000 вычет составляет 8 000 000 и налог в этом случае не платиться.
В) Обязанность по подаче декларации по НДФЛ
При продаже физическим лицом земельного участка физическому лицу продавец в срок до 30 апреля, года следующего за годом продажи необходимо подать налоговую декларации, представив документы, подтверждающие стоимость продажи и приобретения участка. Обязанность подачи декларации возникает в любом случае, не зависимо от срока владения.
При продаже земельного участка юридическому лицу НДФЛ удерживается у источника выплат, то есть при выплате дохода физическому лицу организация выступает налоговым агентом и удерживает налог при перечислении денежных средств. Физическое лицо получает сумму за минусом удержанного налога. В этом случае подавать декларацию по факту продаже земельного участка не нужно.
Обращаем Ваше внимание, что применение рыночной цены является обязательной для определения налоговых рисков, так как согласно ст. 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цены сделки в случае взаимозависимости лиц, при отклонении рыночных цен более чем на 20 % от уровня цен применяемым налогоплательщиком по аналогичным сделкам. При отсутствии в сделке взаимозависимых лиц, необходимо принимать во внимание, что согласно п. 2 ст.20 НК РФ взаимозависимость может быть установлена судом.
· При реализации земельного участка по цене ниже рыночной налоговые органы вправе проверить цену продажи и в случае установления того, что применяемая цена окажется ниже рыночной, доначислить налог исходя из рыночной цены.
· С 2004 г . из Налогового Кодекса исключено положение, обязывающее налоговые органы контролировать расходы физических лиц, сопоставляя доходы физического лица и его расходы. Тем не менее, мы не можем дать гарантию того, что информация о крупных расходах физического лица не дойдет до других государственных органов.
· Чем меньше цена покупки земельного участка, а цена продажи выше, тем выше сумма налоговых платежей при продаже земельного участка. Однако, после трехлетнего строка владения участка, цена покупки не имеет значения, так как вычет предоставляется на всю сумму продажи имущества.
· Физическое лицо, владеющее земельным участком, уплачивает земельный налог, в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, на которых находится земельный участок.
Покупатель – юридическое лицо.
В данном случае могут быть рассмотрены три варианта юридических лиц:
· Юридическое лицо на общей системе налогообложения
· Юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения со ставкой 6% от суммы дохода
· Юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения со ставкой 15% от суммы дохода за минусом расхода.
1. Юридическое лицо на общей системе налогообложения
Налоги, уплачиваемые юридическим лицом на общей системе налогообложения при покупке, владении земельным участком и при продаже земельного участка:
· налог на прибыль
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС.
Юридическое лицо, владеющее земельным участком, на праве собственности уплачивает земельный налог, в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, на которых находится земельный участок.
Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ собственник земли ставится на налоговый учет по месту расположения своего участка. Подавать специальное заявление не нужно: это происходит на основании сведений от органов, регистрирующих права на недвижимое имущество. Таким образом, если, организация приобретает участок в другом регионе, после регистрации прав на него она автоматически встает на учет в новой налоговой инспекции.
Налог на прибыль при продаже земельного участка
Объектом налогообложения по налогу на прибыль является полученная прибыль от продажи земельного участка. Налог на прибыль уплачивается по ставки 24 %. Налоговой базой является разница между ценой продажи и покупки.
В соответствии с п.1 ст. 252 НК РФ в целях уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Например, цена покупки 7 000 000, цена продажи 8 000 000, налог на прибыль составляет 240 000.
2. Юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения (УСН)
Налоги, уплачиваемые юридическим лицом на УСН при покупке, владении земельным участком и при продаже земельного участка:
· единый налог при применении УСН
Согласно ст. 346.11 НК РФ переход к УСН осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, установленном гл. 26.2 НК РФ.
В п. 3 ст. 346.12 НК РФ указаны случаи, когда перейти на УСН невозможно. Ограничения касаются видов деятельности, доли участия сторонних организаций (она не должна превышать 25%), остаточной стоимости основных средств (амортизируемого имущества) и нематериальных активов (не более 100 млн. руб.), средней численности работников (до 100 человек) и др.
Из пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, следует, что налогоплательщики, у которых остаточная стоимость основных средств превысила 100 млн. руб., уже не вправе работать на УСН и с начала квартала, когда это произошло, должны перейти на общий режим. При этом покупка земельного участка не приведет к смене налогового режима, так как условие затрагивает только основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ. Земельные же участки не амортизируются. Следовательно, при сравнении с лимитом их стоимость не учитывается.
Налоговые ставки при применении УСН установлены ст. 346.20 НК РФ и зависят от выбора налогоплательщиком объекта налогообложения.
Единый налог при применении УСН со ставкой 6 %
Согласно п. 1 ст. 346.20 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%.
Таким образом, при продаже организацией земельного участка по цене 8 000 000 руб., сумма единого налога составит 480 000 (8 000 000*6%).
Единый налог при применении УСН со ставкой 15 %
Согласно п. 2 ст. 346.20 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы за минусом расходы, налоговая ставка устанавливается в размере 15%.
Перечень расходов при применении УСН лимитирован. Земельные участки относятся к основным средствам. Тем не менее, их стоимость при определении налоговой базы не учитывается, так как в состав основных средств организации, применяющих УСН, входят только объекты, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Земельные участки, согласно п. 2 ст. 256 НК РФ, к ним не относятся, поэтому их стоимость на расчет единого налога не повлияет.
Вместе с тем в расходы можно включить некоторые издержки, понесенные при купле-продаже земельного участка:
· плату за нотариальные услуги (пп. 14 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
· плату за документы кадастрового и технического учета, в том числе об установлении права и о межевании (пп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
· пошлину за госрегистрацию прав на земельный участок (пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Таким образом, расходы по приобретению в собственность земельного участка "упрощенцем" в целях налогообложения не учитываются.
При продажной цене 8 000 000 сумма единого налога в этом случае составит 1 200 000 (не рассмотрены такие расходы как нотариальные услуги, пошлина и т.п.)
· Необходимо принимать во внимание, что для того, что бы сделка не попала в разряд «подозрительных», фирма должна быть действующей, то есть вести предпринимательскую деятельность. Если фирма «нулевая» и на балансе числиться только земельный участок, то это не будет признано типичной сделкой и создаст основания налоговым органам для пристального внимания.
· При реализации земельного участка по цене ниже рыночной налоговые органы вправе проверить цену продажи и в случае установления того, что применяемая цена окажется ниже рыночной, доначислить налог исходя из рыночной цены, а так же штраф и пени.
· Если организация ведет предпринимательскую деятельность, то у нее возникают обязанности по выплате заработной платы сотрудникам и следовательно необходимость по уплате НДФЛ, взносов в Пенсионный Фонд РФ, а так же ЕСН (при общем режиме налогообложения).
· В случае, если конечным покупателем земельного участка будет являться юридическое лицо и, то возникает риск в связи с предельным наличным расчетом между юридическими лицами. В настоящее время предельный размер расчетов наличными деньгами по одной сделке установлен Указанием ЦБ РФ от 22.07.2007 N 1843-У и составляет 100 000 руб.
· При покупке земельного участка у физического лица юридическое лицо выступает в качестве налогового агента и обязано из суммы покупки удержать НДФЛ в размере 13 %.
Покупатель – индивидуальный предприниматель
В обязанности продавцов земельных участков включается выплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако отдельные категории лиц могут быть освобождены от его взимания, а другие – получить значительные вычеты.
Плательщики НДФЛ
Уплачивать налог при продаже земельного участка или дачи должны физические лица, являющиеся собственниками этого недвижимого имущества в течение менее чем пяти лет. Однако для некоторых категорий собственников земельных участков этот срок снижен до трех лет. К таким лицам относятся:
- собственники приватизированных участков;
- собственники участков, полученных вследствие выполнения обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением;
- собственники участков, полученных в результате дарения или наследования от близкого члена семьи.
Из сказанного вытекает, что от уплаты налога освобождаются физические лица, которые имеют право собственности на продаваемый участок более 5 лет, а в определенных случаях — более трех лет.
Важно отметить, что НДФЛ облагается продажа только тех земельные участков, которые расположены на территории РФ.
Законодательные акты, которые регулируют данные правовые отношения:
- Налоговый кодекс РФ.
- Федеральный закон от 29 ноября 2014 года №382.
Последние изменения
Согласно №382-ФЗ, порядок выплат налогов с физических лиц при продаже недвижимости изменился, также в законе были детализированы случаи, при которых физическое лицо может быть освобождено от уплаты налогов.
Если до вступления законопроекта в силу владелец мог продать свою недвижимость без уплаты налога в течение трех лет, то теперь необходим минимум в пять лет.
Данный срок отсчитывается с момента приобретения жилья, то есть сразу после подписания договора купли-продажи.
Если недвижимость была приобретена до вступления закона в силу (до 31 декабря 2015 года), то на нее действует старые правила. Следовательно, владелец может продать объект недвижимости без выплаты налога после трех лет владения им. Если объект недвижимости приобретен после вступления закону в силу, то только после пяти .
В зависимости от регионов срок может меняться.
Если объект недвижимости был не приобретен, а унаследован, то срок отсчитывается со дня вступления в наследство.
В случае если недвижимость будет продана за большую сумму, чем была приобретена, то взимаемый налог составит 13% от стоимости объекта.
Налог при продаже не взимается в случаях, если:
- Была продана единственная жилплощадь специально для приобретения другой.
- Если объект был во владении более трех лет и его стоимость не превышает 5 миллионов рублей.
- Если цена, по которой жилплощадь продается, меньше или равна той, по которой она была приобретена. Для этого необходимо предоставить соответствующие документы.
Владелец может быть освобожден от уплаты налогов после владения объектом в течение трех лет, если он достался по:
- Наследству либо был подарен кем-то из близких родственников.
- Был приватизирован.
- На основании договора о содержании или иждивении.
Размер налога
Сумму, которую придется уплатить владельцу земельного участка, возможно вычислить по следующей формуле:
Доход, полученный от продажи земельного участка
Размер дохода определяется, исходя из стоимости продажи недвижимости, указанной в договоре. Причем с 01.01.2016 на основании вышеупомянутого Федерального закона были введены нормы, направленные на предупреждение занижения стоимости участка с целью сокращения суммы налога.
В соответствии с данными нормами облагаемая налогом стоимость земельного участка не может быть ниже, чем кадастровая, умноженная на 0,7. Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть в его кадастровом паспорте.
Так, если кадастровая стоимость участка составляет 6 700 000 рублей, то минимальная сумма, которая будет облагаться налогом при его продаже – 4 690 000 рублей (6 700 000 * 0,7). Даже если реализация недвижимости будет осуществляться по меньшей стоимости, налог необходимо уплачивать с дохода, равного 4 690 000 рублей.
Налоговая ставка
Ставка НДФЛ находится в прямой зависимости от того, признается ли продавец резидентом РФ. Пребывание на территории РФ в течение более 183 календарных дней в году позволяет лицу считаться резидентом. Остальные лица являются нерезидентами.
Важно отметить, что получение статуса нерезидента не зависит только от его реального пребывания в пределах территории РФ. Каждый вопрос решается индивидуально, в том числе с учетом наличия постоянного места жительства в стране.
Для резидентов РФ размер налоговой ставки устанавливается в 13%. В отношении нерезидентов он повышается до 30%.
Таким образом, если земельные участок продается за 7 420 000 руб., то сумма НДФЛ будет равна 964 000 руб. для резидентов (7 420 000 * 0,13) и 2 260 000 руб. для нерезидентов (7 420 000 * 0,3).
Налоговые вычеты
В этом плане в 2019 году ничего не изменилось.
| Имущественный вычет | Расходный вычет | |
|---|---|---|
| Когда применяется? | Для собственников, которые владеют земельным участком менее чем 5 лет | Позволяет отнять от стоимости земельного участка затраты на его продажу (чаще всего – это стоимость покупки имущества) |
| Сумма вычета | 1.000.000 руб. | Фактические затраты, подтвержденные документально (например, выпиской из банка или распиской получателя денежных средств) |
| Пример расчета | Предположим, что участок, которым собственник владеет 4 года, продается за 4.340.000 рубл.. Тогда сумма налога для резидента будет рассчитываться так: (4.340.000 – 1.000.000) × 0,13 = 434.200 рублей |
Предположим, что участок выставлен на продажу по стоимости 3.500.000 руб., а собственник приобрел его за 2.990.000 рубл. Сумма НДФЛ для резидента будет рассчитана так: (3.500.000 – 2.990.000) × 0,13 = 66.300 руб. |
Важно отметить, что если земельный участок находится в долевой собственности, то при его продаже по одному договору имущественный вычет можно применить только один раз.
Если же собственники продают свои доли по отдельности, то каждый из них наделен правом применить вычет.
Сроки и порядок взимания налога
До 30 апреля года, следующего за годом реализации земельного участка, собственнику необходимо представить декларацию в налоговые органы. Причем рассчитать НДФЛ плательщику придется самостоятельно.
Исполнение налогового обязательства должно быть произведено до 15 июля. В противном случае к неплательщику будут применены санкции в виде штрафа – 20% от суммы дохода за каждый день просрочки. Неустойка за несдачу декларации предусмотрена в размере 5%, но не менее чем 1000 рублей за каждый день просрочки.
Случаются ситуации, когда налоговые органы по ошибке отправляют уведомление о необходимости уплаты НДФЛ физическим лицам, которые по законодательству освобождены от уплаты налога. В таком случае следует просто предоставить в налоговую документы, подтверждающие право на освобождение от налога.
Обзор изменений на видео
Что изменил новый закон о налогах с продажи земельного участка? Изменения не столько значительны, почти все осталось так, как описано выше, однако есть важные моменты, которые следует учесть.
