Содержание
Как проверить ликвидность объекта?
Покупая недвижимость, мы не всегда задумываемся, насколько быстро при необходимости сможем ее продать. А когда такая необходимость наступает, ждем покупателей по несколько месяцев. Рассказываем, как заранее просчитать, сколько времени понадобится на продажу имущества.
Что такое ликвидность?
Ликвидность — это характеристика активов, позволяющая оценить, насколько быстро их можно продать по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени на это понадобится, тем выше ликвидность. Важно: в расчет берут именно рыночную стоимость объекта; активы, которые можно быстро продать только со скидками, ликвидными не считаются.
Самым ликвидным активом, разумеется, выступают деньги, поскольку их быстрее всего можно обменять на другие активы. Дальше в списке наиболее ликвидных вещей идут ценные бумаги, ценные металлы, недвижимость и предметы искусства.
Недвижимость стоит в этом списке лишь на четвертом месте, поскольку для ее покупки обычно требуется больше денег, чем для приобретения ценных бумаг или металлов – то есть войти на рынок недвижимости сложнее. Ее сложнее и продавать: придется размещать рекламу и объявления, а оформление сделки может занять достаточно много времени.
У высокой ликвидности актива есть три составляющие: хорошее качество товара, высокий спрос у широкого круга покупателей и простота определения стоимости.
Оценить недвижимость не так просто: слишком много характеристик, которые необходимо учесть, но трудно систематизировать, а это усложняет объективное и быстрое определение цены.
Поэтому недвижимость не занимает верхние строчки в перечне самых ликвидных объектов. Но, тем не менее, вложение сбережений в недвижимость весьма популярно, поскольку не требует дополнительных специальных знаний, как в случае с ценными бумагами. Вам не нужно разбираться в тонкостях игры на бирже и в котировках ценных бумаг, достаточно рассчитать возможность продать объект в короткие сроки и по выгодной цене.
Что влияет на скорость продажи квартиры?
Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам. Если вам нужен подробный и максимально точный расчет, лучше обратиться к специалистам. Но если достаточно ориентировочных данных, вы можете проанализировать ликвидность объекта самостоятельно.
Ситуация на рынке
- спрос, опережающий предложение: если конкуренции практически нет, ликвидность выше;
- активный рынок: чем больше объектов продается и покупается, тем выше ликвидность;
- стабильность: минимальные колебания цены дадут более точный прогноз изменения стоимости объекта;
- устойчивость к падению цен: тенденция к снижению цен уменьшает ликвидность.
Характеристики объекта
- доступность для массового потребителя: эконом-класс продается лучше элитной недвижимости;
- минимальный износ: новые постройки продаются лучше старых;
- расположение на средних этажах, хороший вид из окон, удобная планировка, высокие потолки: чем комфортнее жилье, тем оно ликвиднее;
- возможность приобрести парковочное место неподалеку, детская площадка, огороженные и охраняемый двор, деревья и клумбы: обустроенная территория тоже повысит ликвидность квартиры.
Расположение
- близость к центру, к остановкам общественного транспорта, социальным учреждениям, магазинам и другим объектам инфраструктуры;
- репутация района и низкий криминогенный уровень добавят плюсов к ликвидности;
- зеленые зоны, парки, отсутствие неподалеку промышленных объектов – хорошая экология тоже положительно скажется на ликвидности.
Другие факторы
- срок и цена оформления сделки: чем меньше срок и ниже цена, тем ликвиднее будет объект;
- доступность информации: чем легче покупателю получить сведения об объекте и чем они полнее, тем объект ликвиднее;
- наличие незаконных перепланировок довольно сильно снизит ликвидность.
Как локация влияет на ликвидность квартиры?
В разных городах критерии могут отличаться. К примеру, в Москве на данный момент самые ликвидные – однокомнатные квартиры недалеко от метро. Но столичный рынок отличается от рынка в регионах. Здесь покупка жилья чаще представляет собой инвестиции – например, для сдачи в аренду. В то же время в каком-то небольшом провинциальном городе скорее будет пользоваться спросом двухкомнатная квартира. Вкладывать деньги в недвижимость для последующей сдачи в таких городах не имеет смысла, зато достаточно легко найти желающего улучшить свои жилищные условия.
Если говорить о вложении денег в ликвидные объекты в других городах, то крупные города-миллионники вполне можно рассматривать как не такую дорогую альтернативу Москве: Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону. В них высокий спрос на жилье, а значит достаточно высокая ликвидность. При этом они достаточно привлекательны в плане развития промышленного производства, сферы услуг и торговли, международных и межрегиональных связей, уровня безработицы и средних доходов населения.
Ликвидность коммерческих и жилых объектов
Еще один аспект, влияющий на ликвидность – тип недвижимости. Жилая обычно более ликвидна, нежели коммерческая, поскольку покупателей на нее больше. Жилье нужно людям хоть в тучные годы, хоть в кризис; на оформление сделки нужно меньше денег и времени, поскольку нет необходимости проводить столько финансовых и юридических экспертиз, как для коммерческих объектов.
Если говорить только о коммерческой недвижимости, то следующими по ликвидности будут офисы, затем торговые центры и отели, а потом незавершенное строительство. Здесь работает правило: чем объект больше и дороже коммерческий объект, тем меньше его ликвидность. Продать отдельный офис намного проще, чем целое офисное здание или торговый центр.
Как оценить ликвидность самостоятельно?
Оцените потенциальную покупку по нескольким параметрам. Если напротив большинства критериев вы можете поставить плюс, значит объект достаточно ликвидный.
- От дома до ближайшей остановки транспорта можно дойти за 10 минут.
- Дороги, ведущие к дому, не перегружены пробками.
- Район пользуется спросом.
- Магазины в шаговой доступности.
- Детские сады, школы, поликлиники в шаговой доступности.
- Обустроенная придомовая территория.
- Хорошее состояние дома и коммуникаций.
- Комфортная планировка квартиры.
- Хорошее состояние квартиры.
- Жилье относится к эконом-классу.
Что такое ликвидная квартира — определение понятия и подробное описание ликвидной недвижимости в данном материале. Под ликвидным жильем подразумевают такой объект недвижимости, который можно продать в минимальные сроки, причем по максимально выгодной цене. Сама же ликвидность зависит от многих факторов. Например, повысить ее способны престижный район города и хорошая транспортная доступность.
Например — самые ликвидные квартиры в Паддингтоне — и страна отличнейшая, менталитет в обществе на высоте, образ жизни горожан и само место — Англия и величественный Лондон — это же супер!
Но если квартира при этом будет находиться в аварийном здании или в ней была произведена незаконная перепланировка, то о высокой ликвидности такого рода жилья говорить не приходится. Какие еще признаки влияют на этот параметр?
Что такое ликвидная квартира — определение понятия
Что такое ликвидная квартира по зоне дислокации
Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.
Что такое ликвидная квартира по этажности
Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.
Что такое ликвидная квартира по планировке
Маленькая кухня, небольшие жилые помещения, смежные комнаты и совмещенный санузел понижают ликвидность квартиры. Перепланировка, в результате которой улучшился комфорт в квартире, изменит ситуацию к лучшему. Но если она не узаконена, то рыночная стоимость объекта может упасть.
Что такое ликвидная квартира по состоянию дома
Общее состояние здания тоже влияет на ликвидность расположенных в нем квартир. Так, низкой ликвидностью обладает жилье, относящееся к старому фонду с деревянными перекрытиями. То же можно сказать и об аварийных зданиях.
Именно поэтому банки не выдают ипотечные кредитования под залог таких квартир, расположенных в этих домах. Продать такое жилье кому бы то ни было довольно сложно.
Как правильно преподнести ликвидность квартиры
Продавец квартиры, которая имеет какие-либо недостатки, должен знать, что скрывать их за семью печатями не нужно. Если покупатель их заметит, то он может подумать, что его пытаются «надуть» и он, скорее всего, откажется от сотрудничества. Но и внимание акцентировать на недостатках лишний раз не стоит.
Лучше поискать достоинства выставленного на продажу объекта и преподнести их клиенту в первую очередь. К примеру, пусть квартира далеко от центра, зато рядом школа, детский сад, большой рынок, филиал банка и т. п.
Понравилась статья? Поделись с друзьями в соц.сетях:
Про это свойство недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто приходится слышать, как люди употребляют фразу «ликвидное /неликвидное жилье» без четкого понимания смысла. И тем более, мало кто имеет представление, откуда взялось это свойство и что оно означает на практике.
Что такое ликвидность?
Это скорость превращения в наличные деньги – то, насколько быстро актив может быть продан. Минус такого определения в том, что оно не конкретно. Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке, которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на сделку. Чем больше требуется дисконт – тем ниже ликвидность. Но и в таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на практике.
Тем более что вопреки устоявшемуся мнению, низкая ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку.
Поэтому если формализовать определение, то оно будет звучать примерно так: степень ликвидности определяется спредом (разницей) между ценой спроса и ценой предложения актива в процентах к средней рыночной цене.
Лучше всего поймут, что такое неликвидный актив те, кому довелось торговать на фондовом рынке. Разница между ценой покупки и ценой продажи, например, акций Сбербанка (самая ликвидная бумага на российском рынке) составляет доли процента. И покупатели, и продавцы почти ничего не теряют, если совершат сделку «по рынку».
Но если вы торгуете акцией компании из второго-третьего эшелона, то спред может достигать 5-10%, а бывает и больше.
Обычно чем реже происходят сделки, там выше спред. А там, где спред высок, там будет мало сделок, то есть эти две вещи взаимно обусловливают друг друга.
(Ликвидный рынок, напротив, характеризуется маленьким спредом и большим количеством сделок).
Один и тот же актив может обладать разной ликвидностью в зависимости от того, на какой площадке совершается обмен. Например, спред в пункте обмена валюты обычно несколько процентов. Но если покупать и продавать валюту на бирже, то курсы покупки и продажи будут почти идентичными.
Особенности поведения на неликвидном рынке
Из определения неликвидного рынка уже становится понятно, как будут себя вести участники на нем. Проводить сделку «по рынку» (сразу) невыгодно ни продавцам, ни покупателям – так как это автоматически сопряжено с существенными потерями. Из-за этого преобладающей становится тактика выжидания. Продавцы боятся продешевить, а покупатели не хотят брать дорого. И те и другие… ждут. Это напоминает медленное перетягивание каната – кто первый не выдержит и согласится на цену визави, тот и «проиграл». Реальная сделка может произойти через месяцы и годы после того, как участник выставил свой ордер (заявку). А может и вовсе не состояться.
Почему квартиры – неликвидный актив
Классика неликвидного рынка – это конечно квартиры и любая другая недвижимость. В отличие от рынка акций спред на рынке недвижимости подсчитать практически нереально, т.к. все объекты разные, но ясно, что счет идет на десятки процентов. Мы говорим о разнице между ценой, по которой хочет продать квартиру продавец и ценой, по которой готов купить покупатель.
Всем известно, что продавцы годами продают свои квартиры, не желая предоставлять дисконт. Из двух опций – «быстро, но дешево» или «долго и дорого» продавцы уверенно выбирают второй вариант (на растущем рынке такая тактика еще оправдана; на падающем – обречена на провал). Но и покупатели могут долго и упорно ждать подходящий вариант, ища продавца, которому срочно нужны деньги (такая тактика тоже не всегда срабатывает).
Почему недвижимость относится к неликвидным активам? – на это есть несколько объяснений.
Очень высокий квант покупки.
При прочих равных, чем выше цена единицы актива (товара), тем ниже его ликвидность. Если бы квартиру можно было разбить на тысячу частей без потери стоимости и торговать этими частями, ликвидность была бы намного выше. Увы, это невозможно.
Цена сделки, а значит и цена ошибки, слишком велика – и контрагенты с осторожностью совершают сделку.
2. Высокие трансакционные издержки
Это затраты, связанные с проведением сделки.
— Поиск нужных вариантов.
Чтобы купить /продать акцию порой достаточно пару кликов мыши в торговом терминале, а сделка по недвижимости – это недели и месяцы тяжелого труда и вовлечение множества людей.
3. Высокие риски
Связано с предыдущим двумя пунктами. Любая сделка связана с повышенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Выверять приходится каждый шаг. Цена ошибки огромна, поэтому сделок в любом случае будет мало.
4. Нетиповые объекты
Можно сказать, что самого «рынка» недвижимости в строгом понимании не существует. Да, есть традиция называть это рынком, но в действительности имеется некоторое количество разнородных объектов и совершенно индивидуальных подход к каждому из них. А чем более уникален объект, тем ниже (при прочих равных) его ликвидность.
5. Маленькое количество объектов в продаже (и их низкое качество). Обычно выбор квартир (домов, дач и т.п.), особенно, если требуется определенная локация, крайне скуден. Выбирать не из чего. Миллионы людей владеют недвижимостью, но лишь единицы из них планируют торговать своим добром (выражаясь биржевым сленгом у квартир низкий «фри флоат»). Даже то немногое, что выставляется – зачастую отвратительного качества (например, долевая недвижимость). Мало объектов для покупки – мало сделок – низкая ликвидность.
Но и покупателей (реальных покупателей, а не «туристов») обычно раз-два и обчелся.
И продавцов и покупателей отпугивают сложности связанные с поиском заинтересованного контрагента и оформлением рискованной сделки.
5. Низкая спекулятивная ценность актива
Что бы ни говорили про ценность недвижимости, с точки зрения спекуляций этот актив – так себе. Конечно, многие ухитряются видеть тут заработок, постоянно покупая и продавая квартиры. Однако проблема любой спекуляции – в том, что вам нужно совершать много сделок и быстро. А «быстро», как мы выяснили, означает то, что спекулянт при каждой сделке попадает на спред, что отъедает изрядную часть прибыли даже в том случае, если он верно угадал тренд. Но если спекулянтов набирается много, то ликвидность рынка увеличивается. Как только спекулянты разочаровываются – то, наоборот, ликвидность снижается.
Теперь, когда мы выяснили, в чем причины низкой ликвидности недвижимости, объясним еще несколько любопытных моментов, связанных с этим свойством.
Как связаны цена недвижимости и ее ликвидность?
Как мы отметили выше, при прочих равных, чем ниже цена, тем выше ликвидность.
Но не все так просто.
На ликвидность оказывает влияние множество неценовых факторов – нетипичность объекта, его качество, юридическая чистота документов, локация, метраж и др.
Общий принцип следующий: чем больше потенциальных покупателей – тем выше ликвидность. Например, объект может быть очень дешевым, но при этом неликвидным (например, доля в квартире). И наоборот, относительно дорогим, но ликвидным (юридически чистая квартира в Москве у метро).
Какие объекты недвижимости обладают лучшей ликвидностью?
Этот вопрос задают чрезвычайно часто, и звучит он примерно так: «Посоветуйте, где купить ликвидную квартиру». Зачем покупателям нужна именно ликвидная квартира, они едва ли сами могут объяснить. Понятно желание купить квартиру, которая будет расти в цене, но зачем нужна ликвидная квартира? – вероятно, покупатели имеют в виду объект, который можно быстро продать, не прибегая к существенной скидке.
В этом, возможно, имелся бы смысл, если бы не несколько «но», о которых покупатель «ликвидной квартиры» вряд ли задумывается.
— «Ликвидность» в любом случае будет весьма условной и относительной, поскольку недвижимость априори не обладает этим свойством. Некоторые квартиры можно продать быстрее или с меньшей скидкой, но лишь на фоне «тяжеловесов».
— «Ликвидность» всегда означает массовость, а нужна ли покупателю типовая, заурядная квартира?
— «Ликвидная» не означает растущая в цене. Типовые проекты на то и типовые, что вряд ли стоит ждать их удорожания. Наоборот – конкуренция тут максимальная, что будет постоянно давить на цены. Поэтому можно столкнуться с тем, что квартиру можно быстро продать «по рынку», но только радости в этом для продавца не будет. Пример: квартиры в Московской области.
Если покупатель все же нацелен на покупку именно ликвидной квартиры, то ему нужно ориентироваться на следующие правила:
Покупать максимально дешевую квартиру (при этом без противоречия п.2. и п.3.)
2. Покупать типовую малометражную квартиру с большим количеством аналогов на рынке.
3. Избегать различных сюрпризов в виде неоднозначной истории перехода прав, неадекватных собственников.
