Содержание
Недвижимость — ценный товар, но даже здесь бывают «залежавшиеся» экземпляры, которые по тем или иным причинам никто не хочет покупать. Для продавцов неликвид оборачивается настоящей головной болью, но на практике, даже такое жилье находит своего покупателя.
Если недвижимое имущество имеет недостатки, снижающие спрос на него, то его называют неликвидным. Недвижимость считается неликвидным активом, так как ее цена четко не определена, ее невозможно оперативно и без убытков превратить в денежный эквивалент. Этот факт зачастую встречается в периоды стагнации и кризиса на рынке недвижимости. Продаваемый объект очень долго не пользуется спросом, а когда находится покупатель, то приходится значительно снижать цену. Что же делает недвижимость непривлекательной для покупателя, и как продать такой товар?
Признаки неликвида
По мнению директора агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Натальи Шилиной, неликвидность объекта не зависит от прямых характеристик того или иного жилья.
— Один из факторов неликвида — это нахождение объекта вблизи промышленной зоны, то есть завода, фабрики или шахты. На неликвидность влияет шаговая доступность мусорных свалок, кладбищ и других каких-либо захоронений. Также к этой категории жилья относятся дома аварийного состояния или совсем ветхие с деревянными перекрытиями.
В первую очередь нужно объективно оценить квартиру, которую вы не можете продать, и убедится, что она действительно неликвидный товар. Ведь покупатели тоже не лыком шиты и могут критиковать в вашем жилье всё подряд от пола до потолка и вида из окон, чтобы все поняли: ваше жилье ломаного гроша не стоит. Не обращайте внимания на эти уловки, а постарайтесь трезво взглянуть на свою недвижимость.
Остановимся подробнее на наиболее характерных признаках неликвидного жилья. Если есть совпадения с вашим, то у вас и впрямь не очень то и востребованная квартира.
1. У недвижимости юридически нечистая история
Рассмотрим наиболее распространенные случаи.
Незаконная перепланировка
Часто у объектов, выставленных на продажу, встречаются незаконные планировки. Риелторы отмечают, что в неликвидные объекты нередко попадают объединенные квартиры. Например, продавцы выставляют за высокую цену 5-комнатную квартиру, которая образовалась в результате объединения 2- и 3-комнатной. При этом в крупнопанельном доме делают проем в несущей стене. Однако такая перепланировка запрещена, и, следовательно, ее нельзя узаконить. Чтобы продать такой неликвид, риелторы советуют вернуть все, как было, и продавать 2- и 3-комнатные отдельно, как самостоятельные единицы жилья.
Сособственники, несогласные с продажей жилья
Проблемы с реализацией имущества могут возникнуть из-за собственника или поверенного, оказавшегося недееспособным. Либо не были реализованы права членов семей при приватизации жилья, не учтены наследники, отсутствует согласие супруга на отчуждение, имеются несовершеннолетние собственники, на права которых не обратили внимание и т.п.
2. Расположение жилья в старом жилищном фонде
Это дома 40-х, 50-х годов постройки либо саманные и камышитовые дома. Как правило, они характеризуются небольшой квадратурой, маленькими кухнями, коммуникациями, которые плохо функционируют. Такие дома не признаны аварийными и не относятся к категории сноса. Жизнь в них — это вечная борьба за горячие трубы в квартирах, крысы и запах регулярно забивающейся канализации.
3. Неприглядный вид из окон
То, что клиент видит, глядя из окон осматриваемой квартиры, бывает так угнетает, что он отказывается приобретать такое жилье. Негативные эмоции могут вызывать склады, гаражи, ТЭЦ, кладбище, тюрьма и так далее.
4. Неразвитая инфраструктура
Например, плохая транспортная доступность, отсутствие остановок, детских садов, школ, поликлиник и других социально важных объектов.
5. Соседство с железной дорогой
Возможно, рядом с домом расположена большая трасса или железная дорога либо проходит крупный транспортно-пересадочный узел.
Если же вы потенциальный покупатель неликвида, то риелтор Наталья Шилина рекомендует не верить городским слухам по поводу проблемных объектов, а проверять информацию лично.
— Прежде чем делать такие выводы по поводу неликвидности того или иного дома, а именно, его аварийности или повышенной огнеопасности, необходимо, конечно, иметь какое-то заключение на руках. Естественно, у простого гражданина нет возможности пойти, обратиться в какие-то госструктуры и получить такую справку. Но есть компетентные органы, работающие при городских акиматах, которые имеют такие данные. И можно по телефону получить подтверждающую информацию о неликвидности того или иного объекта.
Советы при продаже неликвида
Назначьте правильную цену
Выставляя цену в объявлении, не старайтесь продавать выше, чем на рынке. Лучше дать такую начальную цену, которую будьте готовы снизить. Для этого среди аналогичных объектов (даже более ликвидных по каким-то признакам) нужно найти третий либо четвертый вариант по убыванию цены – это и будет отправной точкой.
— Естественно, что неликвидное жилье должно быть на порядок дешевле того, которое имеет противоположные характеристики, — говорит Наталья Шилина. — Встречаются объекты очень ухоженные в плане технических характеристик, сделан ремонт, у некоторых даже евроремонт, имеется хорошая планировка. Но сама недвижимость находится в неблагополучном с экологической точки зрения районе, или в отдаленности от социальной инфраструктуры, с проблемными транспортными путями. И, разумеется, продать такую недвижимость можно только с учетом корректировки цены.
Сделайте косметический ремонт и уборку
Нередко предпродажная подготовка помогает привлечь покупателей и реализовать жилье. Необходимо поклеить новые обои. Можно использовать самые дешевые, но лучше светлые и без рисунка, что позволит зрительно увеличить площадь.
Вымойте пол и окна. Приведите в порядок не только саму квартиру, но и подъезд. Отмойте стены и лестничную клетку, при необходимости замените лампочки.
Выбросьте хлам
Старый гобелен, потрепанный диван, комод с облезлой краской — все это лучше убрать. Пустые комнаты привлекут куда больше покупателей, чем захламленные.
Найдите подход к покупателям
Будьте максимально корректными в общении с покупателями. При встрече мягко указывайте на достоинства предложения, на претензии отвечайте, что недостатки вы учли в цене, но не исключаете возможность слегка «подвинутся».
Обратитесь к риелтору
Продажу проблемных объектов лучше доверить профессионалу, ведь чем больше недостатков, тем сильнее психологический прессинг на продавца при просмотре. Покупатели хватаются за голову при виде каждой мелочи в надежде, что им уступят 10-15 процентов. Опытный же риэлтор умеет общаться с такими «ловцами удачи».
Чего не стоит делать продавцу
Порой продавцы допускают стратегические ошибки, мешающие быстро сбыть недвижимость либо приносящие убытки. Однако список запретов гораздо короче.
Специалисты категорически не рекомендуют:
1. Завышать цену
Это главная причина затянувшейся продажи. Квартира с сильно завышенной ценой может месяцами стоять в экспозиции.
2. Делать дорогостоящий ремонт
Он никогда не окупится, считают риелторы. Без сомнений ремонт преобразит помещение, но эти затраты невозможно приплюсовать к стоимости жилья.
Свой покупатель
Даже недвижимость с недостатками имеет немало шансов на продажу. Например, жилье на первых этажах имеет свою аудиторию — такие предложения подходят мамам с маленькими детьми, пожилым людям, любителям животных и всем, кто боится высоты.
Риелтор Наталья Шилина рассказывает, почему граждане все же соглашаются приобрести неликвид.
— Для приобретения неликвидного имущества может служить привязка к месту работы. Может быть, человек работает на заводе, находящемся неподалеку. Есть возможность ходить пешком и сэкономить на проездах. Также зачастую влияет ценовая политика. Когда возможности ограничены, люди приобретают и неликвидное жилье. Сколько имеют на руках средств, на столько и рассматривают недвижимость.
При разумном подходе неликвид, также как и другое жилье, находит своего покупателя.
Рынок недвижимости уже давно превращается в рынок покупателя, и многие желающие приобрести жилье это понимают. Часто бывает, что на просмотре покупатели воротят нос, выискивают "блох" и рассказывают, как хороши все варианты, кроме вашего. Владельцы недвижимости часто ведутся на это и расстраиваются. Однако риелторы уверяют, что "блоху" можно подковать и сделать фишкой квартиры, которая и позволит ее оперативно продать.
Цена решает все
Квартиры, которые продаются с большими сложностями, действительно существуют. Но управляющий партнёр "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик отмечает, что все в любой момент может измениться. Например, жилье в пятиэтажках было всегда гораздо менее престижным, чем в современных панельных домах, но с началом реновации его популярность и ликвидность выросла.
И все же есть некоторые факторы, которые в большинстве случаев могут оттолкнуть покупателей. Первое, что делает любую недвижимость неликвидной — это завышенная цена, объясняет ведущий менеджер агентства "Азбука жилья" Александр Лунин.
Определиться с ценой самостоятельно довольно сложно, это тот самый случай, где помощь риелтора крайне желательна, уверяют эксперты "Метриума". В принципе, это может сделать и оценщик, но он окажет только услугу оценки. Стоимость такой услуги — порядка 5-6 тысяч рублей. При этом указанные им ценовые показатели будут хороши "здесь и сейчас".
Риелтор же ориентируется не только на ценовые показатели аналогичных объектов, в его арсенале — еще и собственная статистика реальных сделок. В итоге разница в цене от оценщика и риелтора достигает порядка 5%, отмечают в "Метриуме".
Учимся "отмываться"
Отдельная тема — это юридическая история объекта. Например, оформляющееся наследство, рента, частые переходы прав вызывают у покупателей много сомнений и подозрений. Данный объект продать очень тяжело, порой даже с хорошим дисконтом.
Если квартира с обременением, то стоит постараться его убрать, рекомендует Лунин. К примеру, если в числе собственников или зарегистрированных членов семьи есть несовершеннолетний, стоит подобрать ему альтернативный объект заранее, а также провести консультацию с органами опеки. При этом в объявлении лучше не указывать очевидные минусы при их наличии. Об этом лучше сказать по телефону, либо при личной встрече или просмотре.
Какие еще истории могут отпугнуть покупателей? Это может быть, например, совершенное в этих стенах преступление. Или судебные тяжбы предыдущих хозяев. Допустим, муж одной из бывших собственниц, которая продала квартиру без согласия супруга, отсудил свою долю уже после того, как квартира была продана. Нынешний же владелец выкупил долю и урегулировал ситуацию. Но у следующих покупателей могут возникнуть сомнения: возможно, были и другие проблемы в процессе смены собственников? В таких случаях нужно не пытаться скрыть этот факт, а все пояснить, предоставив подтверждающие документы, что сейчас данные вопросы решены, поясняют в "Метриуме".
Непоправимо, но решаемо
Разумеется, неудовлетворительное состояние квартиры, качество самого дома (если объект находится в устаревшем жилом фонде) не способствуют ускорению продажи.
Впрочем, чего точно не стоит делать при продаже неликвидного жилья, так это дорогой ремонт — он точно не окупится, отмечает Толстик.
© Rerooms.ru Красота жилья требует жертв, преимущественно финансовых. Какие на первый взгляд безобидные планы по дизайну квартиры тянут за собой большие дополнительные расходы, а какие изначально небюджетные идеи можно реализовать, снизив их стоимость, сайту "РИА Недвижимость" рассказал основатель онлайн-платформы заказа дизайн-проектов Rerooms.ru Дмитрий Борисов.
Отдельно стоящая ванна (то есть не касающаяся стен) – это красиво. Но ее цена, в среднем, существенно выше стандартных встраиваемых ванн. Причем на самой ванне траты не заканчиваются. Дороже оказываются и все аксессуары: слив-перелив и сифон (они открыты обзору и их эстетические качества не менее важны, чем функциональные), карниз для шторы (овальный в несколько раз может превосходить по стоимости прямую штангу), сама штора – ведь вряд ли вам захочется сочетать такую ванну с бюджетной тоненькой полиэтиленовой шторкой.
Возможная экономия отпадает также в связи с необходимостью чистовой отделки всех участков стен и пола, в то время как за ванной, закрывающейся экраном, можно, при желании, не укладывать плитку или использовать более дешевую альтернативу.
Красота жилья требует жертв, преимущественно финансовых. Какие на первый взгляд безобидные планы по дизайну квартиры тянут за собой большие дополнительные расходы, а какие изначально небюджетные идеи можно реализовать, снизив их стоимость, сайту "РИА Недвижимость" рассказал основатель онлайн-платформы заказа дизайн-проектов Rerooms.ru Дмитрий Борисов.
Отдельно стоящая ванна (то есть не касающаяся стен) – это красиво. Но ее цена, в среднем, существенно выше стандартных встраиваемых ванн. Причем на самой ванне траты не заканчиваются. Дороже оказываются и все аксессуары: слив-перелив и сифон (они открыты обзору и их эстетические качества не менее важны, чем функциональные), карниз для шторы (овальный в несколько раз может превосходить по стоимости прямую штангу), сама штора – ведь вряд ли вам захочется сочетать такую ванну с бюджетной тоненькой полиэтиленовой шторкой.
Возможная экономия отпадает также в связи с необходимостью чистовой отделки всех участков стен и пола, в то время как за ванной, закрывающейся экраном, можно, при желании, не укладывать плитку или использовать более дешевую альтернативу.
Под ликвидным подразумевается жилье, которое можно продать быстро и очень выгодно. Однако не все квартиры настолько востребованы, поскольку ликвидность объекта зависит от множества факторов, среди которых и транспортная доступность, и престижность района, и состояние дома. Давайте более подробно рассмотрим признаки, которые напрямую влияют на востребованность того или иного объекта недвижимости.
Основная масса неликвида принадлежит вторичному рынку недвижимости. В первую очередь это квартиры в домах, предназначенных под снос. Состояние таких зданий настолько аварийное, что ремонтировать их нет смысла. Но даже в хорошем доме ликвидность квартир будет не очень высокой, если район характеризуется недостаточным уровнем инфраструктурного обеспечения или низкой транспортной доступностью.
Вообще, ликвидность квартиры очень часто зависит от местонахождения жилья. Очевидно, что у расположенного в промзоне или у оживленной трассы объекта востребованность не может быть высокой. Но зато довольно дорогой может оказаться квартира, окна которой выходят на парковую зону или тихий двор.
Тип здания и его состояние тоже определяют ликвидность квартиры. Старый жилой фонд с деревянными перекрытиями свое уже отжил, но во многих городах под снос он может попасть еще не скоро. Разумеется, о высокой ликвидности жилья в этих зданиях говорить не приходится. Даже коммерческие банки не принимают квартиры в таких домах в качестве залога по ипотеке из-за их высокой пожароопасности. Также сложности возникнут с продажей жилья, расположенного в аварийном здании.
Следующий важный аспект – этажность квартиры. Многие знают, что жилье на первом этаже дешевле аналогичного, но этажом выше. Причиной этого может быть как сырой подвал или постоянный шум вследствие столпотворения людей у лифта, так и высокая вероятность проникновения квартирных воров. Последний этаж тоже не у всех в почете. Однако если квартира, расположенная под самой крышей, утеплена и потолки в ней не протекают, то ее ликвидность весьма высокая, особенно если из окна можно обозревать не такую же мрачную железобетонную высотку, а красивый загородный пейзаж.
На ликвидность также влияет планировка квартиры. Узкий коридор, смежные комнаты и небольшая кухня – все это отрицательно сказывается на востребованности жилья. Кроме того, если собственник незаконно изменил планировку своей квартиры, реализовать ее будет практически невозможно. Перед продажей придется все восстанавливать как было или приступать к узакониванию капитального ремонта. Следует иметь в виду, что изменение планировки не всегда положительно сказывается на комфортности жилья, а потому оно может обесцениться на 15-30% от рыночной стоимости.
Собственнику, который решил выставить свою квартиру на продажу, не стоит скрывать ее явные недостатки, иначе покупатель подумает, что его пытаются обмануть. Вполне возможно, что с таким продавцом человек сотрудничать больше не будет. В то же время на скрытых недочетах внимание можно не акцентировать. Лучше сосредоточиться на достоинствах данной квартиры и указать их в разговоре с клиентом. Например, "конечно, до остановки далековато идти пешком, но зато рядом с домом есть парк, в котором можно в любое время отдохнуть всей семьей".
