Содержание
В последние годы все большее покупателей квартир в новостройках включают ремонт в ипотеку. В Москве за прошлый год с отделкой реализовано более 50% квартир в новостройках массового сегмента. Доля сделок с полной отделкой составила 43%, с предчистовой (white box) — 8%. Большинство из них приобретаются на кредитные средства.
Новостройки с ремонтом
Повышенный интерес к предложениям с отделкой среди покупателей и девелоперов обусловлен несколькими причинами. Прежде всего, это удобно как самим дольщикам. Ведь в этом случае им не придется искать деньги и брать кредит на отделку. Застройщикам это также выгодно. Девелоперам намного проще включить ремонт и меблировку в стоимость жилья как неотделимое улучшение. Для них это лучше, чем заключать индивидуальнее договоры на ремонтные работы с теми, кто решил приобрести жилье под ключ, выбрав отделку в качестве отдельной опции.
Новые квартиры с отделкой
В настоящее время в Москве в массовом сегменте реализуется порядка 6,5 тыс. квартир с отделкой под ключ. Еще 8,4 тыс. лотов продаются без отделки или с ремонтом white box. Причем для 2,4 тыс. из них можно заказать отделку под ключ в качестве опции. По данным «Бон Тон», отделка присутствует в 52 проектах классов эконом и комфорт, что составляет почти 55% всех новостроек в массовом сегменте. В бизнес-классе отделка также становится востребованной. Около 12% сделок в этом сегменте приходится на варианты с полной отделкой, и еще 17% — с предчистовой. Причем застройщики активно предлагают ремонт в сегменте апартаментов — даже в большем объеме, чем в жилом секторе, отмечают аналитики компании.
Сколько стоит отделка
Средняя стоимость полной отделки в комфорт-классе, варьируется от 15 тыс. до 25 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе цена доходит до 25-30 тыс. за 1 кв. м. Предчистовая отделка — от 8 тыс. до 14 тыс. руб. за «квадрат» в комфорт-классе и от 12 тыс. до 16 тыс. руб. за 1 кв. м в бизнес-классе. Цена квартир в формате «купи и живи» варьируется в среднем от 7 млн до 14 млн руб. В основном доля затрат на предчистовую отделку не должна превышать 6-7% от стоимости квартиры, если речь идет о полной отделке — то не более 12-15%.
Как выглядят квартиры с отделкой в новостройках
В новостройках столичного мегаполиса можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. В первом случае квартира, будет в среднем дороже на 5% (около 8 тыс. руб. за 1 кв. м), во втором — до 20% (от 10 тыс. до 30 тыс. руб. за 1 кв. м). Различие в цене между похожими по площади квартирами с отделкой и без нее в одном комплексе составляет около 10%.
Подписывайтесь на канал "Правда недвижимости", мы о многом узнаем первыми)
Капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция требуют от владельцев купленной квартиры серьезных финансовых вложений, которые для многих российских граждан и семей неподъемны. Помочь в этой ситуации может ипотека на ремонт квартиры.
Подробнее о том, на каких условиях оформляется такой кредит и какие имеются нюансы – читайте далее.
Можно ли оформить ипотеку на ремонт
При приобретении собственной недвижимости в новостройке многие семьи вынуждены столкнуться с необходимостью вложения в нее примерно такой же суммы на проведение ремонта и покупки мебели для того, чтобы проживание в ней было комфортным. Если собственных средств нет, решить проблему поможет банк.
Этот вид кредитования – потребительский. Термин «ипотека» уместен, так как квартира передается в залог банку. Это потребительский кредит, который выдается под залог ремонтируемой жилой площади. С точки зрения закона это и есть ипотека.
«Залог недвижимости» и ипотека – это синонимичные понятия. Оформляется либо договором залога или в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.
Основное последствие подобных договоров — право кредитора (или банка) забрать залоговую квартиру, если заемщик не будет своевременно выплачивать кредит.
Для закона и кредитного учреждения не имеет значение наличие или отсутствие другого места жительства, а также есть ли малые дети. Если в течение года платеж будет просрочен три раза, квартиру могут отобрать в досудебном порядке.
Программы ипотечного кредита на ремонт недвижимости появились на рынке России достаточно недавно, но из-за необходимости высоких вложений быстро стали популярными среди населения. Раньше для тех же целей граждане брали обычный кредит под значительные проценты.
Ныне возможность оформления ипотечного кредита на проведение ремонтных работ позволяет компенсировать нехватку денежных средств на выгодных условиях: ставка пониже, чем по стандартным потребительским займам.
Если ремонтируемая квартира будет предоставлена в залог банку и будут соблюдены все условия и требования, банк выдаст ипотеку клиенту. Но заключать договор займа нужно только тогда, когда ипотека – это единственный способ отремонтировать свою жилплощадь: любой кредит требует оплаты процентов и наличия серьезных обязательств.
Особенности
Рассмотрим, каковы особенности ипотеки на ремонт жилья:
Требования к заемщику стандартные: возраст, гражданство, достаточный доход. Один из важных аспектов: среди собственников квартиры, которая передается в залог кредитного учреждения, не могут быть несовершеннолетние или недееспособные лица.
Ипотека и дети в данном случае несовместимы, так как ребенок имеет долю в квартире, такую жилплощадь банк не примет в залог.
Из последнего пункта следует ответ на достаточно распространенный вопрос: можно ли потратить часть ипотеки на ремонт? Ответ: все средства займа должны быть потрачены на ремонтные работы и мебель. Этот факт нужно подтвердить платежными документами, сметой и договором.
Какова максимальная сумма ипотеки на ремонт дома или квартиры? Максимальная сумма определяется платежеспособностью заемщика и оценочной стоимостью ремонтируемого жилья.
Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры на выгодных условиях и в каких банках?
Процентные ставки на такой вид ипотечного кредитования ниже, чем по потребительским кредитам, суммы больше, сроки погашения задолженности длительнее.
Нецелевые ипотечные кредиты под залог квартиры предлагают в Сбербанке, ВТБ и других банках. Чем больше сроки и сумма займа, чем выше ставка по процентам.
Преимущества и недостатки
Если сравнивать данный ипотечный займ на ремонт квартиры с потребительским кредитом, можно выявить следующие преимущества первого вида кредита:
- низкая ставка по процентам;
- возможность получения единовременно крупной суммы за счет предоставления банку залога;
- длительные сроки кредитования (до 30 лет);
- нет необходимости приобретать страховку (некоторые кредитные учреждения не требуют заключать договора страхования).
Несмотря на вышеуказанные плюсы, ипотека на ремонт жилья также имеет недостатки:
- целевое назначение кредита (банк осуществляет строгий контроль за тем, чтобы выделенные денежные средства были потрачены только на проведение ремонтных и строительных работ, покупку материалов и мебели);
- наличие дополнительных расходов со стороны заемщика (пошлины при регистрации сделки, оплата услуг оценщика ремонтируемой квартиры и т.д.);
- наличие залогового коэффициента даже к новым квартирам (в среднем его значение имеет величину 0,5 – то есть получить на руки клиент сможет не более половины от стоимости недвижимости);
- повышенный риск утраты имеющегося жилья (большинство потребительских кредитов выдаются без какого-либо обеспечения и не несут высоких рисков в отличие от ипотеки).
Если заемщик не сможет выплатить долг, банк реализует залоговую недвижимость, чтобы компенсировать свои траты.
Если ипотечный займ на ремонт – это единственный способ перестроить дачный дом или придать квартире уют, можно обратиться в строительную компанию. Некоторые из них сотрудничают с конкретными банками, у которых имеются специальные программы с выгодной процентной ставкой.
Заемщик заключает со строительной фирмой договор на оказание ремонтно-отделочных услуг и передает банку смету, чтобы рассчитать сумму возможного кредита. После окончания ремонта заёмщик предъявляет финансовые документы банку, подтверждая, таким образом, целевое использование кредитных средств.
Дополнительное преимущество такой схемы — банки сотрудничают только с надежными строительными компаниями и гарантируют высокое качество выполняемых ремонтных работ.
Некоторые банки предлагают кредиты на ремонт квартиры без залога недвижимости: к примеру, Восточный Экспресс Банк. Процентные ставки гораздо более высокие.
Далее разберемся, как взять ипотеку на квартиру и ремонт в ней.
Оформление ипотеки на ремонт осуществляется в несколько этапов. Потенциальный заемщик должен:
Все получаемые от клиента чеки, платежные документы тщательно проверяются и прилагаются к кредитному досье.
Перечень документов
Ипотечный займ на ремонт недвижимости оформляют при предъявлении следующего комплекта документов:
- анкеты-заявления на получение ипотечного кредита;
- паспорта гражданина РФ с отметкой о регистрации;
- документы о месте работы и платежеспособности (заверенные работодателем);
- документы на залог (свидетельство о праве собственности, отчет об оценке, договор купли-продажи/дарения и пр.).
Конкретный банк может затребовать дополнительные документы. Точный список нужно уточнять у сотрудников.
Требования банков к объекту залога
Банки возьмут в залог:
- готовые квартиры;
- коттеджи;
- таунхаусы;
- земельные участки.
Условия: должно быть оформлено право собственности. Требования к недвижимости по кредитам те же, как и по стандартной ипотеке. Но обычно коттеджи и таунхаусы берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены. Если земля будет находиться в аренде, в залог такую недвижимость не возьмут.
Банки не любят коммерческую недвижимость (офисные, торговые, складские помещения), так как коммерческая недвижимость редко оформляется в собственность на физических лиц. К тому же, если у гражданина в собственности коммерческая недвижимость, вероятно, он занимается предпринимательской деятельностью, и кредит под залог нужен на бизнес-цели.
Тогда банк должен рассматривать заявку не как физическому, а как юридическому лицу на осуществление предпринимательской деятельности, а это другой договор, другой пакет документов, другие условия.
Кто должен оценивать стоимость объекта, предлагаемого под залог? Это могут сделать специалисты отдела залогов банка сами. Тогда банк занизит реальную оценочную стоимость для уменьшения риска реализации объекта залога. Возможно, клиенту не придется платить за оценку или комиссию за оформление кредита.
Либо оценкой займется аккредитованная банком оценочная компания, тогда банк сразу предупредит, что расходы на оценку понесет будущий заемщик по кредиту. Возникнут дополнительные траты для клиента. Средняя стоимость услуг – 3 000 рублей. Но если специалистам придется прокатиться за город или дальше, придется оплатить их перемещение.
Но оценочные компании более объективны при определении стоимости залогового имущества. И с ними можно «договориться», чтобы они завысили стоимость квартиры.
Некоторые кредитные учреждения требуют соблюдения достаточно устаревшего правила о том, чтобы в залоговой квартире никто не был прописан. Так они страхуют свои риски от возможных проблем при реализации квартиры в случае, если клиент не сможет платить по кредиту. Но в соответствии с законом выписать и выселить проживающих и реализовать залоговую квартиру банк может на законных основаниях.
Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры на ремонт? Ипотека, являясь целевым займом, выдается только на приобретение конкретного жилья. Ориентируясь на рыночную стоимость недвижимости и отчет оценщика, банк обычно одобряет 80% от необходимой суммы.
Выдать ипотеку больше стоимости квартиры банк не может. Можно использовать средства, отложенные на первоначальный взнос по ипотеке. Если сумма выше необходимой, то оставшиеся средства можно использовать для благоустройства жилья.
То же касается и ипотеки на ремонт. Банк выдаст именно ту сумму, которая понадобится для ремонта. Но всегда можно обсудить проблему в индивидуальном порядке.
Если ремонт намечается грандиозный, а оценочная стоимость залоговой квартиры меньше, можно воспользоваться альтернативным вариантом — взять потребительский кредит. Но процентные ставки будут выше, срок ограничен жестче.
Для экономии времени подойдет ипотека на ремонт, для экономии денег – потребительский кредит. Специалисты не запрашивают цель расходования средств при оформлении обычного классического кредита.
Процентная ставка
Обычно ставки по потребительским кредитам на 1-2% годовых больше, чем по обычной ипотеке. Банки считают стандартные кредиты более рискованными. К тому же, большинство финансовых организаций с трудом верят в то, что кредит берется на ремонт.
Большинство полагает, что кредиты в крупных размерах берутся на бизнес-цели, но если кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на предприятие, — это достаточная гарантия возврата денежных средств.
Ставка будет зависеть от:
- соотношения запрашиваемой суммы займа от оценочной стоимости квартиры или другого объекта залога;
- сроков кредитования;
- формы 2-НДФЛ, подтверждающей доход;
- есть ли у клиента зарплатная карта банка-кредитора;
- страхования залоговой квартиры.
При отказе от страхования во многих банках ставка увеличивается на один-полтора процента. Обычно ставка под залог недвижимости в 2019 году колеблется в пределах 12-18% годовых.
Как сделать правильный выбор?
Чтобы выбрать тот или иной вариант кредитования, заёмщику следует:
Ипотека на ремонт квартиры или дома целесообразна в случае, если будут производиться капитальные работы (именно тогда, когда необходима крупная сумма денег и длительный срок кредитования).
Если предполагается обычный ремонт квартиры, который не потребует внушительных трат, разумнее оформить обычный потребительский кредит и не рисковать своей недвижимостью, несмотря на то что процент по потребительскому кредиту выше.
Зато не придётся собирать огромный пакет документов, оплачивать услуги оценщика и страховку, а также отчитываться перед банком об использовании кредитных средств.
Рынок недвижимости предлагает жилье с множеством вариантов отделки.
- Готовый ремонт.
- Чистовой ремонт с готовой электропроводной, сантехникой и отштукатуренными стенами.
- Отсутствие какого-либо ремонта и коммуникаций.
Выбрав последний вариант, при покупке квартиры или частного дома можно столкнуться с необходимостью дополнительных вложений. Многие клиенты банков интересуются, можно ли включить ремонт будущего жилья в сумму ипотеки?
Правила оформления ипотеки
Ипотечный кредит выдается банками под залог приобретаемой недвижимости на срок до 30 лет. После предоставления всех необходимых документов (удостоверения личности, ИНН, справка о доходах с места работы и другие), если заемщик не нашел дом, удовлетворяющей его запросам, то банком дается срок до трех месяцев для его поиска.
После передачи в банк всех документов, связанных с приобретаемым жильем (права собственности, отсутствие обременения на владение собственностью, справка БТИ), получения согласия от продавца и самого кредитора, определяется окончательная сумма ипотеки. В неё может входить только цена сделки. Добавлять к ней стоимость ремонта, переезда, других мероприятий перед заселением нельзя. Можно договориться с продавцом о том, что он отдаст вам часть денег, потраченных на покупку, на который вы потом сможете сделать ремонт. Но если этот вариант вам не подходит, попробуйте взять ипотеку на ремонт.
Ипотека на ремонт
Ипотечный кредит на ремонт – разновидность целевого потребительского кредита. Основные документы необходимые для его одобрения – это справка о доходах и точная смета ремонтных работ. Также в залог необходимо отдать объект недвижимости, в котором будут проводиться работы. Имейте в виду, что он должен быть оценен соответствующими компетентными органами, полностью выкуплен в собственность, а ипотека за него погашена. Нельзя заложить квартиру или дом, которые находятся в залоге у банка.
В отличие от обычного потребительского кредита, ипотечный выдается под сравнительно малые проценты (зависит от банка, от 12 до 20%) и на значительно больший срок. Некоторые программы предполагают выплату средств по займу в течение 15-30 лет.
Задумайтесь, не выгоднее ли взять обычный потребительский кредит? Перед ипотечным он имеет следующие преимущества:
- отсутствие необходимости предоставлять документы по расходам;
- отсутствие дополнительных затрат на услуги оценки;
- сохранение прав полной собственности на недвижимость, потребительский кредит не предполагает заемных обязательств;
- независимость величины выдаваемой суммы о стоимость жилья.
Обратная связь
Любые банковские сделки сопряжены с большим количеством подводных камней и неочевидных нюансов. Зачастую самые важные детали договора по кредиту оказываются написаны мелким шрифтом внизу листа. Многие сталкивались с этим, верно? В этом деле очень важен опыт и коммуникация.
Расскажите о том, получалось ли у вас сделать ремонт в счет ипотеки, и какое соотношение срока и процентов оказалось выгоднее, при оформлении ипотечного кредита?
Понравилась статья? Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзене. Подписавшись, вы будете в курсе всех самых интересных новостей. Перейти и подписаться.
