Содержание
Эксперт-практик рынка загородной недвижимости. С 2007 года занимается созданием и управлением коттеджных поселков Подмосковья. Концепция, идеология, маркетинг, продажи, а также консалтинг собственникам проектов. В портфолио – 12 успешных коттеджных поселков. С 2016 года – партнер и коммерческий директор поселка «Золотые Сосны», где увеличил продажи в 4 раза и вывел проект в число лидеров.
Продолжаем открыто говорить о реалиях загородного рынка.
Предыдущий материал, почему четыре миллиона обходятся дороже, чем шесть — читайте здесь.
Слово «кризис» применяется к рынку загородной недвижимости давно и уже превратилось в своего рода мантру. Менеджмент коттеджных поселков объясняет кризисом все проблемы продаж и развития своих проектов. Покупатели уверены, что им просто обязаны сделать огромные скидки, «кризис же». Пресса методично подливает масла в огонь, зачастую неуместно спекулируя на «кризисной теме». Но на практике все немного по-другому.
Много лет работая в сфере создания, продаж и развития загородных поселков, я понял простое правило рынка если есть хороший и сбалансированный продукт, то в любой сложный период он всегда покажет рост продаж. В кризис «спасают» деньги. А те, у кого эти самые деньги остались, вкладывают их только в исключительно качественные проекты.
Полностью согласен с тем, что «кризис это новые возможности». Но в то же время любой кризис позволяет сделать абсолютно точный раздел между «слабыми» и «сильными».
Для этого нужно оценивать рынок и ситуацию без лишних эмоций, через призму профессионального анализа «загородки» в целом. Не как «единый организм», а как совокупность «отличного, хорошего и плохого». Только в этом случае мы получим не «среднюю температуру по больнице», а комплексную диагностику каждого поселка в отдельности. И тогда станет понятно, что многие проекты, которые формируют негативную повестку кризиса, по факту вообще не должны были рассматриваться как полноценные загородные коттеджные или дачные поселки. И дело не в цене контракта, могут быть хорошие загородные проекты и в эконом формате а в самой идее загородного поселка, его концепции и схеме реализации продукта.
Простой пример. При анализе загородного рынка под новые концепцию или реконцепцию, фактор ликвидности и количества вторичных продаж локальных садоводческих и огороднических земельных участков, которые раздавались в 60-90-е годы прошлого века, особо не учитывается за исключением, может быть, некоторых стародачных поселков недалеко от Москвы. Просто потому, что такие домовладения никаким образом не могут являться маркерами рынка для новых проектов. Они вне этого рынка. С этим мало кто будет спорить. Тогда почему мы до сих пор пытаемся сравнить «теплое и зеленое» на загородном рынке, смешивая в одну кучу проекты разных типов, стадий готовности, концепций и перспектив развития?
Загородный рынок молод и не структурирован. Если рынок городской недвижимости достаточно хорошо понятен простыми покупателями (локация, материал дома, стадия готовности, описание параметров продукта, инфраструктура, тип отделки это основные критерии, позволяющие сделать сравнительные анализы практически любой городской недвижимости), то с загородной недвижимостью ввиду ее неоднородности все гораздо сложнее.
Продолжаю считать, что серьезнейший удар по основам загородного рынка нанес финансовый кризис (как без него в этой статье) 2008 года. Тогда крупные и мелкие землевладельцы поняли, что единственным способом продажи своих земельных активов станет самая примитивная схема: «размежевать и как-то продать». При фактическом отсутствии правильной законодательной базы и минимальном количестве профессионалов в этой области появились сотни «коттеджных и дачных поселков», ничем не отличающихся от тех, что когда-то бесплатно раздавались гражданам под дачи и огороды. При этом многие так называемые «девелоперы» мало того, что не были в состоянии обеспечить хотя бы минимальный уровень комфорта в своих проектах, так еще и нарушали сроки выполнения своих же обязательств по ним, намеренно или по незнанию ошибаясь в схеме их финансирования. Это усилило недоверие и дисконтирование всего загородного рынка, а в итоге привело к еще большей дезориентации на нем покупателей. «Ложная цена» первоначального контракта увеличила операционные расходы и нагрузку на маркетинг у оставшихся «правильных» проектов. Ввиду того, что понимание потенциальным покупателем загородного рынка в 2010 и 2018 годах это «две большие разницы», многие хорошие проекты сильно «просели», так как покупатель выбирал не продукт, а начальную цену.
Сейчас на примере своих проектов я могу сказать, что уровень знаний и понимания загородного продукта у сегодняшнего покупателя многократно выше прежнего. И это радует.
Так вот. Если оставить вне категории загородного рынка «земельные нарезки», которые ввиду отсутствия концепции не имеют никакого права называться «коттеджными и дачными поселками», окажется, что настоящих загородных поселков на рынке не так уж и много.
Не все «земельные нарезки» являются «рынком загородной недвижимости»
Но и это еще не все. Большую долю от оставшихся предложений на рынке (причем как первичном, так и вторичном) составляют вышедшие из популярности предложения. Несовременные домовладения, неудобные узкие дороги, неинтересная инфраструктура, плохой сервис. Хаотичная застройка в одном загородном проекте и критически разная ментальность его жителей ( в основном из-за большой разницы у покупателей в ценах итогового контракта за участок и дом в одном поселке) делает такой поселок неликвидным и потенциально неинтересным для новых покупателей тех, которые научились правильно выбирать качественные загородные продукты.
А если такие термины как «концепция, идея, архитектура, красота, комфорт, инфраструктура, удобство и сервис» в загородном поселке любого уровня не являются основами его существования, то в ближайшем будущем такие проекты тоже нельзя будет считать полноценными «коттеджными или дачными поселками». Следовательно, учитывать темпы их продаж и развития для анализа современного загородного рынка станет не обязательно.
Не все коттеджные поселки в перспективе смогут остаться на рыке как «качественные загородные проекты»
В самое ближайшее время с рынка «качественных загородных проектов» уйдет (самостоятельно или профессиональное сообщество поможет) огромное количество мнимых «коттеджных или дачных поселков», не соответствующих новым стандартам качества. Конечно, какие-то продажи там будут, но такие проекты исключат из общей статистики рынка. Сильных и качественных проектов разных форматов и ценовых категорий на рынке останется не более двухсот-трехсот, что критически мало для Москвы и области.
В свое время многие землевладельцы любили цитировать Марка Твена: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».
Что можно на это сказать. Купили. Реализовали. В большинстве случаев «тяжелыми» и малоликвидными проектами.
Современный Марк Твен мог бы звучать так: «Покупайте качественные загородные проекты. Их довольно сложно создавать. Да и свободной земли для этого осталось очень мало. Её же больше никто не производит»
Мария Родионова
-Лен, ты представляешь, опять эти Ивановы из 35 квартиры всю ночь гуляли, Ванечка постоянно просыпался!
— Что ты, Зина, это еще что! У нас в подъезде бомж поселился, и даже полиция не может ничего с ним поделать. Выгоняют его, а он к ночи опять возвращается! Вонь, храп, антисанитария! Боюсь в подъезд входить, когда с дежурства ночью возвращаюсь!
Вам знаком подобный диалог? А часто ли вы задумываетесь, что рядом с вашим домом нет ни одного парка и дети гуляют в крохотном дворе, рядом с парковкой какого-то офиса, с видом на мусорку? Хотели бы вы проснуться ранним утром, закутаться в плед и выйти во двор СВОЕГО ДОМА с чашечкой бодрящего кофе? Или, может, ваш ребенок мечтает о большой собаке, но в условиях квартиры это нереально? Возможно, вас угнетают 50 метров вашей «хрущевки», в которой давно не помещаются три поколения и обстановка в семье «раскалилась» до предела?
Если вы ответили утвердительно хотя бы на один из этих вопросов, значит момент настал! Пора покупать дом!
Многие москвичи и жители Подмосковья мечтают о своем доме, но считают, что это непосильно дорого! А ведь это совсем не так! За последние годы загородное строительство набирает серьезные обороты. Предложения на рынке радуют своим разнообразием. Мы вполне можем подобрать вам эконом вариант в пределах 30 км от МКАД сравнимый по цене со скромной квартирой в Москве. Такой объект будет хорошей площади — 100-200 метров квадратных, с уже подведенными коммуникациями и развитой инфраструктурой. Если же у вас есть некоторые сбережения или вы готовы взять ипотеку, можно подобрать вариант поближе к Москве и большей площадью.
Наше агентство ценит каждого клиента, вне зависимости от толщины его кошелька. Мы со вниманием отнесемся к поставленным вами задачам и непременно подберем лучший, именно для Вас, объект!
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
. И настал "дачный сезон".
Присоединяюсь))) У каждого нормального человека с детьми ДОЛЖНА быть дача!
Всегда приятна поддержка коллег) Спасибо, Людмила) Хорошо бы, чтобы и клиенты наши любимые это тоже понимали)
Пора на рыбную диету переходить, рыба в речке бесплатная.
ttimurshin
Итак, наступил новый, 2014 год. Год, безусловно, очень интересный на события — тут и Олимпиада, и Выборы-2014, и много других событий, о которых пока ходят смутные слухи. Мы с коллегами из Межрегиональной Общественной Организации "Антикоррупция", которая наконец получила официальный статус, разобрали один интересный кейс.
Летом 2013 году мы уже рассказывали об одном интересном деле, связанном с деятельностью территориального управления Росимущества. К сожалению, это дело пока не закрыто, но вот, спустя полгода, к нам попал новый многообещающий материал.
Около с. Усады, что расположено в Лаишевском районе нашей республики, что в 15-ти минутах езды от Казани, есть участок с кадастровым номером 16:24:150304:0035, общей площадью в 38.278 Га (382’784 кв.м), оценочная кадастровая стоимость — 562’692.48 рублей.
Согласно договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №07-52з от 19 октября 2007 г., этот земельный участок (кадастровый номер 16:24:150394:0035) был сдан в аренду на 50 лет за 118’861.30 рублей в год. Цена, конечно, радует: аренда гектара земли прямо около города обходится чуть более 3-х тысяч рублей в год! Эх, знал бы о таком предложении — взял бы пару-тройку гектар в аренду, но увы.
Договор подписали Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Татарстан в лице и.о. руководителя Паткиной Елены Юрьевны и арендатора ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" в лице директора Рашита Гарафовича Хуснутдинова. Это та самая знаменитая Сельхозакадемия, ставшая в Республике Татарстан настоящей кузницей кадров для чиновников самых разных уровней. Согласно информации, опубликованной на официальном сайте этого учебного заведения, товарищ Хуснутдинов до сих пор занимает должность Учхоза Академии и является членом Ученого Совета.
Пока в этом договоре нет ничего примечательного, действительно, для обучения студентов азам своего дела и проведения практических занятий Сельхозакадемии требуются земли, тем более, что грамотные агрономы и животноводы сейчас очень востребованы, само сельское хозяйство у нас в Республике далеко не в самом хорошем состоянии, на его поддержание постоянно выделяются субсидии из различных бюджетов и т.д.
Но дальше ситуация принимает несколько неожиданный оборот: ровно через неделю после получения земли, руководство ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" ВНЕЗАПНО осознало, что только что полученная от Росимущества земля площадью 38.278 Га по льготной цене в размере 118’861.30 рублей в год им больше не нужна, и решило передать эту землю кому-нибудь другому, пусть даже и без выгоды для себя, что и было сделано в соответствии с договором №1 от 26 октября 2007 г.
Если не обращать внимание на отсутствие коммерческого интереса, то эта сделка может показаться вполне обычной, если бы не одно "но": по стечению необъяснимых обстоятельств, новым арендатором этого участка стало ООО "Первое Строительное управление", директором которой является Рамиль Рифкатович Минниханов, т.е. судя по отчеству и фамилии, прямой родственник нашего любимого главы ГИБДД РТ Рифката Нургалиевича Минниханова.
В настоящее время, согласно кадастровой карте, Разрешенное использование этого участка по классификатору — "для сельскохозяйственного производства" и "для ведения учебного хозяйства".
Очень хочется надеяться, что ООО "Первое строительное управление" на этом участке сеет "овощи там, рожь — вот это все" ((с) Света из Иваново), или строит ранчо, на котором опытные vaqueros и gauchos объезжают горячих мустангов, ну в крайнем случае — создает образцовое хозяйство для разведения бычков породы пopoды Герефорд и Ангус на стейки и Холмогорских и Черно-пестрых коров — на молоко. Придет весна — съездим и проверим 🙂
А теперь давайте немного подумаем, как бы использовали эти земли люди, которым абсолютно по-барабану на Республику Татарстан вообще, и на сельское хозяйство вместе со студентами в частности, но которые заинтересованы в извлечении максимальной прибыли из имеющихся ресурсов и которые потенциально могут, используя эти самые имеющиеся ресурсы, задействовать их для того, чтобы вывести этот участок из категории сельскохозяйственных земель и перевести в категорию жилых или дачных участков. Подобные прецеденты у нас в Татарстане уже случались, даже рекреационно-ландшафтные зоны становились зоной коллективных садов.
Вариант 1:
В одном гектаре 100 соток, соответственно, участок с такой же площадью дал бы почти 3828 соток. Простой запрос в google сообщает, что за 10 соток в усадах просят 1.3 млн. рублей (130 тыс. рублей за сотку), но мы будем скромнее, и предположим, что за сотку будут просить 50 тыс. рублей. У нас в наличии имеется 3’828 соток чистого поля, грубо отведем стоимость 828 соток на развитие инфраструктуры (газ, электричество, дорога), итого у нас остается 3000 соток. За эту землю мы можем выручить 3 тыс. соток х 50 тыс. рублей = 150 млн. рублей. Если вычесть из этой суммы стоимость аренды за 50 лет (почти по 120 тыс. рублей в год), получается 144 млн. рублей чистой прибыли.
Вариант 2:
У нас, как мы говорили, примерно 300 участков по 10 соток. Арендная плата за участок в этом районе составляет что-то около 2-3 тыс. рублей за участок, возьмем среднюю цену 2.5 тыс. рублей, итого в месяц доход составляет 300 участков х 2.5 тыс. рублей = 750 тыс. рублей, или 9 млн. рублей в год. Вычитаем из этой суммы ежегодную арендную плату, получаем 8,8 млн. рублей в год чистой прибыли.
Вариант 3:
Подобные варианты в Татарстане уже отрабатывались, это решение — самое "кассовое", и, скорее всего, наиболее вероятное. Сначала создается некая управляющая компания, или, например, садоводческое товарищество, которое затем продает землю новым владельцам за те же 150 млн. рублей, которые мы вывели в Варианте 1. Новые же владельцы, купив землю, еще и платят членские взносы на посчитанные нами в Варианте 2 9 млн. р. в год. Т.е. с этой земли поимеют файду минимум дважды. При этом члены садового общества могут построить на своих участках дома, что сразу поднимет стоимость участка в несколько раз. Или управляющая компания построит очередной "элитный коттеджный поселок" с мерзким названием типа "Усадская Luxry Super Spa Elite Village", и начнет продавать уже участки с готовыми домами и таун-хаусами, и тогда первоначальный участок станет золотым в прямом смысле слова.
И это мы еще не учитывали различные услуги, которые можно включить в стоимость арендной платы для конечных потребителей. А если учитывать, что Казань стабильно растет, то можно смело предположить, что очень скоро данный участок будет находиться непосредственно в черте города, и, соответственно, его стоимость резко увеличиться, но только для потребителя, а не для арендатора, для которого цена участка четко прописана в договоре на все 50 лет и составляет чуть менее 120 тыс. рублей в год.
К сожалению, я не силен в земельном праве, поэтому не могу давать корректные комментарии (буду благодарен если кто-то разъяснит), но, как я понимаю, в случае включения участка в черту города или при переводе земли сельхозназначения в категорию жилых или дачных участков, арендованная земля может быть переведена в собственность, тогда вариантов использования этого участка становится еще больше 🙂
UPD 1:
В ближайшее время, будет отдельный пост, в котором подведу итоги за 2013 год, чего мы с добились и какие планы на этот 2014 год.
но забегая вперед хочется чуть чуть порадоваться, вот таким отрывком из документа, где мы добились результата в части получение правды о подробном расследование "Как выводили имущество из активов КАПО им. Горбунова".
В ходе работы над кейсом, не упоминались многие фамилии, но сейчас появились новые факты, скрывать которые особого смысла не вижу. Скорее всего, новая информация будет озвучена в продолжение темы про КАПО.
Так же в настоящее время мы с коллегами из "Антикоррупции" продолжаем работу по государственным служащим Апастовского и Тетюшеского районов Республики Татарстан, в ближайшие недели ожидаем ответы от официальных органов на наши запросы.
