Содержание
Капитальный ремонт включает в себя работы и услуги по приведению в порядок общего имущества собственников. Для того чтобы ответить на вопрос, входит ли сюда балкон или лоджия, необходимо выяснить — чья это собственность.
Входит ли ремонт балкона в капремонт многоквартирного дома
Согласно Постановлению Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения…«, к такой собственности можно отнести лишь несколько конструкций балкона, например, его плита. Это значит, что при проведении капремонта ремонтироваться будет только она.
Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме, если он аварийный
Состояние балкона и его несущей плиты, опор, может стать критическим, то есть аварийным в следствии долговременного отсутствия ремонта. Аварийность означает, что конструкция представляет опасность для жизни и здоровья людей.
По общему правилу, содержанием имущества должен заниматься его собственник, поэтому важным моментом является отнесение балкона к чьей-либо собственности.
В приватизированной квартире
В такой квартире балкон является собственностью владельца этого жилого помещения, если он прилегает к квартире.
Однако балконная плита относится к общему (общедомовому) имуществу. Поэтому ремонт будут проводить либо управляющая компания, либо собственник. Всё зависит от конструкций, требующих восстановления.
В муниципальной
Проживание в муниципальной квартире осуществляется по договору найма. В обязанностях нанимателя, согласно статьи 67 ЖК РФ, числится проведение текущего ремонта.
Ремонт аварийного жилья или балкона считается капремонтом и по сути также является обязанностью наймодателя, согласно статье 65 ЖК РФ. Это обязательство выражается в уплате капитальных взносов.
За чей счет
По сути, текущий ремонт проводится за счет собственника или нанимателя помещения.
Капремонт также проводится за счёт собственника, так как ему приходится делать определённые взносы по квитанциям управы или ЖКХ. Однако сильно различаются цены на эти ремонты. Текущий не требует значительных финансовых затрат, а вот капитальный очень дорогостоящей, поэтому то и придумана накопительная система.
Куда обращаться для проведения ремонта, если балкон в аварийном состоянии
Балкон, представляющий опасность для жизни и здоровья людей, серьёзная проблема, которую нужно решить в кратчайшие сроки. Однако, кто должен его ремонтировать? Опять же всё зависит от конкретных конструкций. Если они являются вашей собственностью, то вам и ремонтировать их, а если это общедомовое имущество, то самое время обратиться в управляющую компанию.
В управу следует подать заявление с указанием причин осуществления ремонта, а именно следует указать, что конструкция представляет серьёзную опасность для человека.
Заявление будет рассмотрено, и к вам направят представителя УК для проверки балкона и вынесения решения о том, есть ли нужна в срочном принятии мер.
Если провести работы нужно в максимально кратчайшие сроки, можно произвести их и самому, а потом потребовать возмещения расходов у УК. Однако, придётся собрать доказательства того, что это имущество нуждалось в ремонте, и управляющая компания имеет обязанность по его проведению. Также следует сохранить все документы, подтверждающие расходы.
Но не рекомендуется это делать, так как один жилец или даже несколько, вряд ли обладают достаточными знаниями и смогут качественно всё отремонтировать.
Капитальный ремонт балкона
Со временем любая вещь приходит в негодность и для того, чтобы отсрочить этот момент, нужно своевременно проводить работы по восстановлению.
Такая же ситуация и с балконом, его нужно чинить. Однако он состоит из нескольких элементов, конструкций, ремонтом которых занимаются разные организации.
Кто должен ремонтировать крышу балкона, козырек
Козырёк, крыша не отнесены законом к общедомовому имуществу. Поэтому, если они протекают, сыпятся или рушатся, исправлением ситуации должны заниматься хозяева прилегающей квартиры за свой счёт собственными силами или с привлечением других людей.
Кто должен ремонтировать ограждение балкона
Выше упомянутое Постановление Правительства РФ не относит балконное ограждение к общедомовому имуществу и соответственно починка этой конструкции ложиться на плечи собственника квартиры.
Другой случай, когда балкон является общим, то есть к нему имеют равный доступ все жители МКД. В такой ситуации заниматься ремонтом ограждения должна УК.
Является ли балконная плита общедомовым имуществом, кто должен осуществлять починку
Балконная плита является общим имуществом дома и ремонтом ее занимается управляющая компания.
Такой вывод можно сделать исходя из пункта «в» статьи 2 Постановления Правительства РФ № 491.
Капремонт без вашего ведома
Поскольку балкон представляет собой опасную конструкцию, в случае нахождения его в аварийном состоянии, УК может принять решение о его ремонте и сообщить об этом собственнику. Однако бывают случаи, когда в квартире долгое время никто не проживает, а износ балкона повышается.
В такой ситуации компания может принять решение о проведении капитального ремонта без уведомления хозяина этого помещения. Это связано с тем, что балкон в таком состоянии может обрушиться в любой момент и нанести вред людям и чужому имуществу. Поэтому в таких ситуациях предпочтение отдаётся здравому смыслу, а не ожиданию владельца.
Заявление на ремонт балконной плиты в управляющую компанию, как правильно составить
Как уже было сказано выше, для того, чтобы УК отремонтировала вам балкон, нужно направить ей заявление об этом. В заявлении должно содержаться следующее:
- Название управляющей компании.
- Лицо, которому направляется обращение.
- Ф. И. О. и контактные данные заявителя.
- Суть заявления. Здесь следует описать проблему, то есть указать на необходимость ремонта. Всё это можно подкрепить ссылками на нормы закона.
- Дата и подпись.
Кстати, замазка швов, прилегающих к лоджиям (там, где они соединяются с основным монолитом, кирпичной кладкой или панелями дома), также является работой УК.
Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца со дня получения документа.
Образец
Для наглядности прилагаем образец заявления, который можно скачать по ссылке. ⇐
Судебная практика
Рассмотрим пару судебных споров, связанных с ремонтом балкона.
1. Жилец МКД обратился в суд с иском к своей управляющей компании с требованием о возложении обязанности по ремонту балконной плиты. В иске он указал, что является собственником квартиры, расположенном в многоквартирном доме, где с момента постройки не было осуществлено капитального ремонта, то есть с 1961 по 2017. В следствие этого администрацией города было признано то, что дом не предназначен для проживания, так как является опасным. Однако в законном порядке он не был отнесён к аварийному жилью, а это значит, что переселению жильцы не подлежат.
Истец указал, что его балкон находится в неудовлетворительном состоянии, в балконные швы попадает влага из-за протечки крыши, и из-за этого он быстрее разрушается. А так как он живёт на 5 этаже, конструкции могут рухнуть на людей сверху в любой момент. Истец вызвал независимую организацию для проведения оценки, которая постановила, что необходим ремонт. Он обратился с заявлением в УК, но получил отказ на основании того, что балконные плиты ремонтируются в порядке капремонта, на основании решения ТСЖ.
Суд встал на сторону истца, так как, по его мнению, УК должна была своевременно реагировать и устранять все образовавшиеся дефекты, согласно договору, однако этого не выполняла. В следствии чего балкон пришёл в состоянии, требующее капитального ремонта, то есть УК имеет в этом вину и отвечает за проведение всех действий.
2. Жительница МКД обратилась с исковым заявлением в суд к своей УК с требованием о возложении обязанности по ремонту ограждения балкона. В иске она указала, что приобрела квартиру по договору купли-продажи. При переезде она заметила, что балконное ограждение находится в неудовлетворительном состоянии, представляет собой опасность для жизни и здоровья человека, так как может рухнуть при малейшем давлении в любой момент. Она обратилась в свою управляющую компанию с просьбой провести ремонт, однако последняя ей отказала, сославшись на то, что балконные ограждения не входят в состав общего имущества, а личную собственник должен содержать за свой счёт. Истцу эти аргументы показались не соответствующими законодательству России, и он обратился в суд.
Судья изучил все материалы дела и пришёл к выводу, что неправ истец, поскольку управляющая компания не нарушила действующее законодательство своим отказом. Так как балконное ограждение действительно не является общей собственностью, а значит УК не обязана что либо предпринимать. Ремонт ограждения производится самим собственником за его счёт, так как данная обязанность по содержанию и сохранности своего имущества возложена на него законом.
Балкон – сложная конструкция МКД. Вся сложность состоит в том, что он включает в себя несколько элементов. Некоторые из них относятся к общедомовой собственности и подлежат ремонту управляющей компанией, а некоторые являются личным имуществом и должны содержаться за счёт владельца. Так или иначе, не нужно забывать о его ремонте, потому что износ может вырасти до того, что балкон придётся демонтировать для устранения опасности.
Вопросы распределение обязанностей по содержанию, а также ремонту имущества в многоквартирных домах вызывают немало споров. Если нужно поклеить обои или поменять пол внутри квартиры, то проблем не возникает. Другое дело ремонт таких конструкций, как балконы или лоджии.
Если балкон находится в плохом состоянии, то это не только доставляет дискомфорт жильцам квартиры, но и может представлять угрозу иным лицам. Поэтому проблема их содержания является актуальной. Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, рассмотрим далее.
Кто должен ремонтировать балкон
По правилам гражданского законодательства, поддержанием надлежащего состояния имущества обязан заниматься его собственник. В понятие содержания входит и ремонт имущества в случае возникновения такой необходимости.
Для того, чтобы понять, кто отвечает за содержание балконов нужно выяснить, к какому имуществу они относятся. Жилые помещения в МКД (т.е. многоквартирном доме) могут находиться в муниципальной собственности или частном владении. Все, что предназначено для совместного использования, относится к общедомовому имуществу.
По Жилищному кодексу (ст. 36) крыши, ограждающие несущие, а также НЕ несущие конструкции в МКД, относятся к общему имуществу.
Конкретно про балконы в кодексе ничего не говорится. Поэтому из его положений непонятно, какова принадлежность этих конструкций. Данный вопрос регулируется другим документом. Правительством в Постановлении № 491 от 13.08.2006 определяется полный перечень имущества общего для всего МКД. К его числу относятся и балконные плиты, а также стены, к которым они примыкают. Они являются несущими конструкциями, входящими в общедомовую собственность.
Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной УК или ТСЖ (естественно, при привлечении ими других специалистов). Иные элементы балконов (козырьки, двери, ведущие в квартиру, стеклопакеты) относятся к частному имуществу жильцов. Поэтому их содержанием должны заниматься владельцы квартиры с балконом.
В многоквартирном доме
Ремонтные работы различных элементов балкона в доме должны проводиться лицами, в собственности которых они находятся. Плиты балконов относятся к общему для всех владельцев квартир в МКД имуществу.
Поэтому восстановление балконной плиты будут проводить проводить организации, выбранные собственниками для содержания МКД.
Они могут делать это самостоятельно или привлекать для этой цели специализированные компании. Предпологается, что прочие части балконов (по закону) будут ремонтироваться хозяевами квартир самостоятельно. Это могут быть частные лица или муниципалитет в зависимости от наличия или отсутствия приватизации конкретного жилья. Ремонт балкона управляющей компанией или ТСЖ в указных случаях не производится!
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире по закону
Как было сказано выше, производить ремонт (и капитальный и обычный) балкона в приватизированной квартире будут либо ее владельцы, либо управляющая организация (привлекая подрядчика). Это зависит от того, какая именно конструкция нуждается в восстановлении.
Элементы балконов, не относящихся к общим, подлежат ремонту жильцами приватизированных помещений за свой счет.
За чей счет осуществляется ремонт
Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.
Фактически, в любом случае расходы несут собственники квартир в МКД.
За содержание имущества, относящегося к общему, они обязаны производить отчисления пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводиться за счет этих отчислений.
Ремонт козырька над балконом или других его элементов, относящихся к частному имуществу, оплачивается владельцем квартиры.
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.
Если содержание балкона не осуществлялось должным образом, поддерживающий ремонт не проводился, то он может разрушаться. При видимой невооруженному глазу опасности, следует незамедлительно предпринять меры к устранению проблемы.
Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).
В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.
Ремонт плиты является прямой обязанностью управляющих организаций. Если никаких действий со стороны УК не производится, то можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию.
Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.
Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.
Капремонт балкона
Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.
К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.
Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.
Кто ремонтирует козырьки над балконом
Содержанием имущества, относящегося к частному, должны заниматься владельцы квартир. Желательно не доводить его состояние до аварийного.
Все работы по восстановлению и ремонту балконных козырьков должны осуществляться хозяевами квартир.
Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.
Починка, восстановление балконных плит
Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.
Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят — весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.
Заявление на ремонт: как правильно подавать, образец
Составление и подача заявлений на ремонт в УК может стать настоящей головной болью для жильцов МКД. Для того, чтобы побудить УК отремонтировать разрушающийся балкон важно написать документ грамотно.
Он должен содержать реквизиты и данные заявителя и УК, описание проблемы, требование о проведении ремонта и его обоснование. Заявление составляется в нескольких экземплярах, подписывается заявителем или заявителями. При аварийной ситуации возможно составление коллективного заявления. К заявлению желательно прикладывать фотографии, документы, свидетельствующие о необходимости проведения ремонта, объяснения остальных жильцов дома.
⇒ Образец заявления с требованием о проведении ремонта представлен по по этой ссылке.
Подавать заявление можно лично в офисе УК или путем направления его по почте. Корреспонденцию лучше направлять заказную с уведомлением о ее вручении.
Заявление на ремонт балкона (по закону) должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца. Ответ на заявление тоже будет направлен в письменном виде.
Отказ УК производить работы по ремонту или отсутствие какого-либо ответа могут стать основанием для жалобы со стороны жильцов.
Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.
Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.
Законодательство о ремонте балконов
Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.
Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:
- в) несущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, в том числе плиты перекрытий, фундаменты, несущие стены, плиты – балконные и иные, несущие колонны и иные конструкции;
- г) ненесущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (в том числе, двери и окна помещений, имеющих общее пользование, перила, парапеты и иные подобные конструкции.
Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:
- все балконные плиты, поскольку они являются несущими ограждающими конструкциями (Правила п.2 пп. «в»);
- балконные двери и окна, которые имеют вход в помещение, предназначенные для общего пользования, типа общих коридоров, лестничных клеток, поскольку они относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, обслуживающим несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
- балконные перила, имеющие вход в помещения, находящиеся на общем пользовании, поскольку подобные перила относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
