Содержание
На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье
Цены на недвижимость в Москве
(www.irn.ru)
В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в $2 600 за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли — на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат».
Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%.
Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы.
При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты.
Цены на квартиры по типам домов
(www.irn.ru)
Цены на жильё по комнатности
(www.irn.ru)
Цены на жильё по округам
(www.irn.ru)
| "Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Дек 18 | Дек 17 |
|---|---|---|---|
| Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
285 004 | +0,5% | |
| Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
123 464 | +8,8% | |
| Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
2,31 | -7,6% | |
Индексы ожидания и доходности
(www.irn.ru)
Темп изменения цен на жилье
Сравнение жилья с банковским депозитом
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки — до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.
«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.
Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.
Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).
Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.
75 млн кв. м жилья построили в России
Около 1,5 млн кредитов
В целом 2018 год для ипотечного рынка России стал рекордным. По предварительной оценке аналитического центра ДОМ.РФ, в прошлом году выдано около 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн руб. Это — новый рекорд российского рынка ипотеки (+50% к 2017 году). Ставки по ипотеке также показали исторический рекорд — в среднем по году они были ниже 10%. Ипотека стала основным способом улучшения жилищных условий: почти 60% сделок в новостройках и 50% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, отмечают аналитики ДОМ.РФ.
Более 1 трлн рублей заработали застройщики
В 2018 году застройщики, работающие в Москве и Московской области, продали жилья на рекордную сумму — впервые в истории рынка недвижимости их совокупная выручка составила более 1 трлн руб., подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН. Лидерами по объему выручки стали компании ПИК, «Инград» и «Самолет Девелопмент». Специалисты компании объясняют рекордные продажи низкой ставкой по ипотеке, а также изменениями в отрасли, которые произойдут во второй половине 2019 года (переход на проектное финансирование).
327 жилых проектов в Москве
2018 год стал рекордным по количеству проектов комплексов квартир и апартаментов в продаже на столичном рынке новостроек. В прошлом году девелоперы вели реализацию 327 проектов застройки — это самый большой показатель за всю историю первичного рынка жилья Москвы, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году в продаже было представлено 310 проектов. Однако ушедший год примечателен и еще одной новой тенденцией. Впервые за посткризисный период (с 2014 года) число первичных квартир в продаже не увеличилось, а снизилось. По предварительным итогам 2018 года, объем предложения в Москве составлял 42,4 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в 2017-м — 49,5 тыс.
81,1 тыс. квартир куплено в новостройках
По итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 81,1 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН на основании выписок ЕГРН (регистраций ДДУ с физлицами). Это рекордные показатели за всю историю рынка московских новостроек. Для сравнения: в прошлом году в столице было зарегистрировано 47,5 тыс. сделок в новостройках.
По итогам 2018 года уровень спроса на квартиры в московских новостройках был выше показателей 2017-го более чем на 40%, говорит руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова. По оценке компании, больше всего договоров долевого участия (ДДУ) заключено в районе Солнцево — более 3,5 тыс. (против 2,5 тыс. в 2017 году, прирост составил 30%). Лидером по числу сделок на первичном рынке стал Западный административный округ — более 8 тыс. (в 2017 году наибольшее количество ДДУ зарегистрировано в СВАО — 5,5 тыс.). Покупатели проголосовали рублем за комфорт-класс: в этом сегменте зарегистрировано — 64,6% (более 30 тыс.) от общего количества сделок в столичных новостройках.
220,4 тыс. руб. стоит 1 кв. м в новостройках
180 тыс. и 110 тыс. кв. м офисных и торговых площадей
17 станций столичного метро
Лента новостей
Онлайн-версии
- Категория:Жилая недвижимость
- 2019-03-05
Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 2018 год сократился на 39 %. Такие данные представила компания JLL. Показатель оказался на трехлетнем минимуме, прогнозируется его восстановление в 2019 году. Но есть и исключение: Москва.
По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2018 году составил $2,8 млрд, что на 39 % меньше результата предыдущего года – $4,7 млрд. В том числе показатель за четвертый квартал – $966 млн – оказался вдвое ниже уровня аналогичного периода 2017 года.
«Основной причиной сокращения объема инвестиционных сделок в минувшем году почти до уровня кризисного 2015 года стала осторожность инвесторов на фоне волатильности рубля в результате санкций против России, турбулентности на развивающихся финансовых рынках и снижения цены нефти. Также на инвестиционном показателе отразился перенос закрытия нескольких крупных сделок, соглашение о которых было достигнуто в прошлом году, на 2019 год, – говорит Наталия Тишендорф, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – При этом, в отличие от 2015 года, долговой рынок в России сейчас чувствует себя хорошо и финансирование под залог активов предоставляется под относительно низкие процентные ставки, однако сегодня наблюдается нехватка активов, доступных инвесторам для покупки».
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, $ млрд*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям. Источник: JLL
Сектор офисной недвижимости стал лидером 2018 года по объему привлеченных инвестиций, его доля достигла 31 % от общего годового объема. В числе крупных сделок – приобретение ФК «Открытие» бизнес-центра «Легион I» под собственные нужды и инвестиционная покупка офисного здания «Метрополис» фондами Hines и PPF Real Estate Russia. На втором месте – сектор торговой недвижимости (28 %), крупнейшей в котором оказалась продажа ТРЦ «Ривьера» в Москве. На 3-м месте – сектор жилой недвижимости в формате участков под строительство, доля которого достигла 23 % в 2018 году по сравнению с 11 % в предыдущем году.
Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам, 2017/2018
Санкт-Петербург продолжил наращивать свою долю в страновом объеме сделок: по итогам 2018 года на северную столицу пришлось 23 % инвестиций против 17 % в 2017 году и 9 % в 2016, при этом в абсолютном выражении показатель немного сократился, как и объем по стране в целом. Доля Москвы, в свою очередь, снизилась с 78 до 66 % по итогам 2018 года.
По результатам года на объекты в других регионах (вне Москвы и Санкт-Петербурга) пришлось 11 % инвестиций против 5 % в 2017 году. Среди региональных сделок стоит отметить покупку склада компанией Raven Property Group в Нижнем Новгороде, продажу ТЦ «Мурманск Молл» в Мурманске и ТЦ «КомсоМОЛЛ» в Волгограде.
Динамика объема инвестиционных сделок по городам, $ млрд
Интерес иностранных инвесторов сохраняется: доля зарубежного капитала в 2018 году увеличилась до 28 % в общем объеме сделок против 18 % годом ранее, при этом абсолютный показатель снизился с $823 млн до $793 млн, соответственно. Крупнейшей сделкой с иностранным капиталом в 2018 году, а заодно и самой большой сделкой года стало приобретение киргизским венчурным фондом инвестиционной группы KLS Securities ТРЦ «Ривьера». На втором месте – покупка французским ритейлером Leroy Merlin 12 магазинов K-Rauta. В тройку лидеров также вошла покупка офисного здания «Метрополис» фондами Hines и PPF Real Estate.
Московский рынок
Москва, как известно, не совсем Россия. Это явно проявилось в 2018 году. Если в России в целом рынок жилья, особенно строящегося переживает спад спроса, то в столице все иначе.
В прошлом году застройщики, работающие в Москве и Московской области, продали жилья на рекордную сумму. Впервые в истории рынка недвижимости их совокупная выручка составила более 1 трлн руб., подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН. По итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 81,1 тыс. сделок по договорам долевого участия. Это рекордные показатели за всю историю рынка московских новостроек. Для сравнения: в 2017 году в столице было зарегистрировано 47,5 тыс. сделок в новостройках.
Также 2018 год стал рекордным по количеству проектов комплексов квартир и апартаментов в продаже на столичном рынке новостроек. В прошлом году девелоперы вели реализацию 327 проектов застройки – это самый большой показатель за всю историю первичного рынка жилья Москвы. По данным компании «Метриум» в 2017 году в продаже было представлено 310 проектов.
Кроме того, по итогам 2018 года уровень спроса на квартиры в московских новостройках был выше показателей 2017 года более чем на 40 %. Это данные компании Est-a-Tet.
Однако впервые с 2014 года число первичных квартир в продаже не увеличилось, а снизилось. По предварительным итогам 2018 года, объем предложения в Москве составлял 42,4 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в 2017 – 49,5 тыс.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы по итогам декабря 2018 года составила 220,4 тыс. руб. По сравнению с январем прошлого года рост составил 4 %. Рост средней цены в сегменте новостроек наблюдается впервые с конца 2014 года, что свидетельствует о восстановлении жилого рынка, так как до этого в течение двух лет стоимость оставалась практически на одном уровне даже с учетом сезонных колебаний, считают эксперты.
В тоже время в международной консалтинговой компании Knight Frank отметили значительный спад в сегментах офисной и торговой недвижимости Москвы. В столице по итогам 2018 года ввели около 180 тыс. кв. м офисных и чуть более 110 тыс. кв. м площадей в торговых центрах. В торговой недвижимости аналитики компании зафиксировали рекордно низкий ввод за последние 10 лет, а в офисной – за 9 лет.
По словам руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеси Дзюба, рост экономики России в 2019 году, ограничиваемый санкциями и ассоциированными с ними неопределенностью и волатильностью, сохранится на уровне 1,5–1,7 %.
«Хотя это не позволяет ожидать взрывного роста объема инвестиций в недвижимость, тем не менее низкая база 2018 года и перенос закрытия нескольких сделок на 2019 год могут привести к росту показателя на 25 %. По нашей оценке, в 2019 году объем инвестиционных транзакций составит около $3,5 млрд», – прогнозирует Олеся Дзюба.
