Содержание
Рубрика: Технические науки
Дата публикации: 29.10.2014 2014-10-29
Статья просмотрена: 3399 раз
Библиографическое описание:
Кузьмишкин А. А., Гарькин И. Н. Метод оценки износа зданий и сооружений // Молодой ученый. 2014. №18. С. 249-251. URL https://moluch.ru/archive/77/13344/ (дата обращения: 27.11.2019).
Рассматривается один из метод оценки износа зданий и сооружений при проведении экспертизы промышленной безопасности. Грамотная и объективная оценка степени износа способствует повышению безопасности на производстве, и снижает экономические издержки при проведении плановых и капитальных ремонтов.
Ключевые слова: экспертиза промышленной безопасности, строительные конструкции, здания и сооружения, оценка износа.
Рост промышленного производства в реальном секторе экономики страны привёл к введению в строй новых, а так же восстановление заброшенных в 90-ые годы промышленных предприятий. Однако зачастую, как и новые, так и реконструированные промышленные здания в последнее время эксплуатируются с большой вероятностью обрушения [1..5].
Для снижения риска обрушений следует проводить обследование несущих конструкций [6..8] вновь вводимых в строй промышленных предприятий, в ходе которого необходимо выявить все имеющиеся дефекты, и дать рекомендации на их усиление [9,10].
Одной из основных задач обследования является оценка физического износа строительных конструкций. Оценка остаточного ресурса выполняется по методике, изложенной в [11,12]. Физический износ здания следует определять по формуле
где 
физический износ здания, %;
физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10 %; для конструкций, элементов и систем — до 5 %; для здания в целом — до 1 %.
Приведём в качестве примера результаты расчёта износа промышленного здания (было обследовано в 2012 году специалистами ООО ЦНЭПБ «ПРОМТЭК» в городе Пенза). И рассмотрим на рис.1–4 дефекты
Пример расчёт физического износа сооружения
Наименование элемента сооружения
Удельный вес конструктивного элемента по сборнику № 28, %
Удельный вес конструктивного элемента по приложению 2 ВСН 53–86(р), %
Расчетный удельный вес элемента, %
Физический износ элементов сооружения, %
По результатам натурного обследования
Итого физический износ сооружения:
Рис. 1. Скол защитного слоя колонн
Рис. 2. Замачивание ограждающих конструкций
Рис. 3. Частичные сколы подкрановой балки
Рис.4 Трещина проходящая по деформационному шву
1. Фадеева Г. Д., Гарькин И. Н., Забиров А. И. Методы предотвращения аварийных ситуаций в зданиях для хранения и переработки растительного сырья [Текст] // Молодой ученый. — 2014. — № 14. — С. 65–67.
2. Гарькин И. Н. Анализ причин обрушений промышленных зданий [Текст] / И. Н. Гарькин // Технические науки: проблемы и перспективы: материалы междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, март 2011 г.). — СПб.: Реноме, 2011. — С. 27–29.
3. Гарькин И. Н., Гарькина И. А. Системные исследования при технической экспертизе строительных конструкций зданий и сооружений // Современные проблемы науки и образования. — 2014. — № 3; URL: http://www.science-education.ru/117–13139 (дата обращения: 19.05.2014).
4. Гарькин И. Н., Гарькина И.А Анализ причин обрушения строительных конструкций промышленных зданий с позиций системного подхода // Альманах современной науки и образования. Тамбов: Грамота, 2014. № 5–6 (84) С.48–51
5. Гарькин И. Н. Обследование промышленных зданий: меры предотвращения обрушений// Промышленное и гражданское строительство в современных условиях. Материалы международной научно-технической конференции студентов./Моск.гос.строит.ун-т.-М.:МГСУ,2011-С.19–20.
6. Фадеева Г. Д., Гарькин И. Н., Забиров А. И. Экспертиза промышленной безопасности зданий и сооружений: характерные проблемы [Текст] // Молодой ученый. — 2014. — № 4. — С. 285–286.
7. Фадеева Г. Д., Артюхина О. В., Кормилицын А. Н. Обследование строительных конструкций промышленных предприятий (на примере предприятия ОАО «Пензхиммаш»)//Современные научные исследования и инновации. 2014. № 10 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/10/39324 (дата обращения: 24.10.2014).
8. Фадеева Г. Д., Гарькин И. Н., Забиров А. И. Экспертиза промышленной безопасности зданий и сооружений с крановыми нагрузками // Современная техника и технологии. — Июнь 2014. — № 6 [Электронный ресурс]. URL:http://technology.snauka.ru/2014/06/3917 (дата обращения: 05.06.2014).
9. Гарькин И. Н., Глухова М. В. Устранение неравномерных осадок зданий на ленточных фундаментах [Текст] // Молодой ученый. — 2013. — № 12. — С. 110–112.
10. Нежданов К. К., Гарькин И. Н., Глухова М. В. Метод усиления железобетонных колонн// Кузбасс: образование, наука, инновации. Сб.мат. инновационного конвента.Кемерово,2011г.Том 1 С.10–12.
11. ВСН 53–86(р) «Правилами оценки физического износа зданий и сооружений». — М.: Госгражданстрой, 1988
12. Сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов». — М., 1970
Существуют следующие методы определения физического износа зданий:
· визуальный[26] (по таблицам ВСН 53-86);
· на основе расчета срока службы (элемента) объекта;
· на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.
1. Визуальный.Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.
В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.
Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.
Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей
| Признаки износа | Количественная оценка | Физический износ, % | Примерный состав работ |
| Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины | Повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 0,3 мм | 0 — 10 | Заделка трещин и выбоин |
| Выбоины в фактурном слое, ржавые лотки | Повреждения на площади до 15% | 11 — 20 | Заделка выбоин, ремонт фактурного слоя |
| Отслоение раствора в стыках трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещении | Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10% | 21 — 30 | Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных покрытий |
| Трещины, выбоины отслоение защитного слоя бетона, местами протечки и промерзание в стыках | Ширина трещин до 2 мм. Повреждение на площади до 20% | 31 — 40 | Восстановление защитного слоя, герметизация швов |
В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:
— деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;
— с облицовкой керамической плиткой;
— из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
— из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.
Физический износ конструкции (Фк) рассчитывается по формуле:
, 
где: Фi — физический износ i-го участка конструкции, %;
Pk — размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. — м 2 , п.м., м 3 );
Pi — размеры поврежденного i-го участка конструкции.
Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, Pi = 75 %; физический износ участка конструкции, Фi = 30 %;
Средневзвешенное значение физического износа конструкции Фki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%
Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.
Физический износ здания (Фз):
,
где: Фki — физический износ i-ой конструкции, %;
Li — доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;
n — число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).
Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости
| Наименование элемента | Удельный вес, % |
| Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Крыша Кровля Полы Окна Двери Отделочные покрытия Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие элементы (лестницы, балконы, остальное) | |
| Итого |
Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.
Группы капитальности жилых зданий
| Группа капиталь-ности здания | Материал фундаментов, стен и перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Каменные особо капитальные | |
| II | Каменные обыкновенные (перекрытия железобетонные или деревянные и железобетонные) | |
| III | Каменные обычные (фундаменты бетонные, стены из облегченной кладки) | |
| IV | Деревянные рубленые или брусчатые (фундаменты ленточные) | |
| V | Сборнощитовые, гипсобетонные (фундамент на столбах, перекрытия деревянные) | |
| VI | Каркасно-засыпные и прочие облегченные |
На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.
Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).
Расчет физического износа по элементам здания
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, Li, % | Физический износ конструкции, Фki, % | Физический износ здания, Фз, % |
| Фундамент | 0,84 | ||
| Стены, перегородки | 6,3 | ||
| Перекрытия | 1,8 | ||
| Полы | 1,2 | ||
| Окна и двери | 0,8 | ||
| Отделка | 3,2 | ||
| Кровля | 0,9 | ||
| Технические системы | |||
| Прочие элементы | 0,6 | ||
| Итого: | 18,64 (19) |
Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.
В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.
2. Метод расчета срока службы (графический)
Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод[27] целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).
3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):
,
где: Фи— физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;
Зр— затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;
С — восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.
Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.
Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.
Физический износ здания – понятие и методика определения. Правила оценки изношенности, образец методических материалов. Какие факторы влияют на износ строений, примеры таких воздействий. Как работать с таблицами оценки физической изношенности зданий.
из статьи вы узнаете:
Жилые дома и другие гражданские здания, как и все прочие материальные активы, имеют конечный срок службы. Со временем они подвергаются физическому износу, который нужно учитывать в процессе эксплуатации.
Существует также понятие морального износа здания. Он выражается в потере им эксплуатационных характеристик из-за изменения нормативов, касающихся планировки, благоустройства и общего комфорта. Моральный износ от физического не зависит. Здание может оставаться полностью пригодным для эксплуатации с технической точки зрения, но потерять привлекательность в связи с прогрессом.
Скачайте полезные шпаргалки:
В данном материале мы не будем рассматривать моральную сторону старения строений и остановимся только на физической.
Понятие износа зданий – определение
Физический износ здания – это потеря им своих изначальных технико-эксплуатационных характеристик. Строения изнашиваются сразу по нескольким причинам:
- естественное старение материалов и конструкций;
- деятельность человека;
- воздействие внешней среды (природно-климатические факторы).
При эксплуатации на протяжении многих лет все конструктивные элементы и инженерные сети здания подвергаются комбинированному воздействию факторов, имеющих физико-механическую и химическую природу. В результате жилые и нежилые объекты постепенно теряют свои первоначальные характеристики.
Из-за описанных процессов элементы зданий становятся менее прочными, а также снижается их стойкость к различным воздействиям. Постепенное старение постройки в какой-то момент приводит к ее разрушению. На промежуточных этапах у зданий снижаются характеристики звуко- и теплоизоляции, а также показатели проницаемости для воздуха и атмосферной влаги.
Физический износ здания считается в процентах и соответствующим образом отражается на его стоимости. Скорость изнашивания зависит не только от агрессивных факторов, которым подвергается строение. Многое определяется правильным содержанием и эксплуатацией объекта. Если здание качественно ремонтируется и обслуживается как целиком, так и в каждом отдельном элементе, то износ его будет происходить значительно медленнее.
Существует две стадии физического устаревания здания – устранимая и неустранимая. В первом случае технико-экономические показатели только начинают снижаться. На этой стадии постепенно происходит сокращение срока эксплуатации и повышение текущих расходов на содержание здания.
При появлении признаков неустранимых дефектов строение перестает быть пригодным к использованию. Его дальнейшая эксплуатация прекращается, если есть нарушения требований безопасности.
С общей шкалой физического износа зданий можно ознакомиться в приложении.
Методики определения физического износа
Изношенность строений может определяться в зависимости от срока его службы или реального состояния конструкций. Для этого используются специальные методики определения физического износа гражданских зданий. В них содержатся правила оценки объектов. В таблицах указываются признаки изношенности, при наличии которых устанавливается износ конкретных конструкций и систем.
Принятая в настоящее время методика предполагает вычисление изношенности каждого конструктивного элемента с последующим сложением полученных величин. При суммировании учитывается доля восстановительной стоимости отдельных составляющих в общей цене строения.
Определение физического износа здания может производиться следующими способами:
- визуальный осмотр объекта с вычислением конкретных цифр изношенности при помощи таблиц;
- обследование строения с применением специальных инструментов, как простейших (рулетка, отвес, уровень), так и достаточно сложных. Контроль может быть неразрушающим, то есть не оказывающим воздействия на конструкцию здания, или предполагающим вскрытие отдельных элементов (фундамента, кровли, стен и так далее);
- экспертная оценка с определением остаточного срока эксплуатации;
- проведение расчетов;
- выполнение инженерного обследования с подсчетом стоимости мероприятий для восстановления эксплуатационных характеристик строения.
Чтобы получить общий физический износ здания, нужно сложить значения, полученные при оценке фундамента, стен, кровли и перекрытий, пола, дверей и окон, отделки, сантехники, электрики и других элементов.
Правила оценки износа жилых и нежилых зданий
Оценщики при работе используют ведомственные строительные нормы (ВСН). В их состав входят правила оценки физическоой изношенности жилых зданий, которые были введены еще в советское время. С некоторыми изменениями они используются и сегодня. В этом документе помимо общих положений приводятся таблицы, позволяющие установить изношенность домов, построенных из различных материалов.
Правила оценки физического износа нежилых зданий имеют определенные отличия, связанные с особенностями их конструкции и эксплуатации. При этом многие моменты, касающиеся определения изношенности строений в целом и их отдельных элементов для жилья и коммерческих (административных, производственных) объектов остаются общими. Имеющиеся таблицы позволяют определить изношенность с точностью до 5 процентов.
При оценке каждого элемента здания нужно обследовать несколько его участков с разной степенью износа. Это нужно для получения достоверного результата.
Физический износ здания происходит неравномерно. В начале его эксплуатации (так называемая приработка) новая конструкция изнашивается слабее. К завершению срока службы интенсивность износа заметно возрастает из-за наложения негативного воздействия разных факторов. Если за 100 лет здание изнашивается на 75 процентов, то на первые 50 лет его эксплуатации обычно приходится только 30 процентов потери изначальных свойств.
Частично физическую изношенность здания устраняется в ходе капитального ремонта. Эта процедура позволяет повысить стоимость объекта. Нужно различать сменяемые и несменяемые элементы зданий. У первых износ в ходе капремонта устраняется полностью, у вторых – лишь снижается. Несменяемые элементы при ремонте проходят только восстановительные процедуры.
Влияние на износ различных факторов
Процесс и скорость изнашивания постройки определяются разными обстоятельствами:
- планировка здания;
- количество проживающих людей и интенсивность эксплуатации;
- характер, объем и качество проводимого капитального ремонта;
- особенности воздействия внешней среды;
- особенности обслуживания и текущего ремонта.
Для примера опишем то, как на износ здания воздействует окружающий воздух. Наиболее агрессивно на постройки действует загрязненная атмосфера с высокой влажностью. Она провоцирует коррозию, растрескивание и другие разрушительные процессы. При нахождении в сухой и чистой атмосфере строительные материалы могут сохранять свои технико-эксплуатационные характеристики десятки и сотни лет.
Наиболее сильными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания углеводородного топлива. По этой причине в местах большого сосредоточения транспортных средств и промышленных предприятий металлические конструкции разрушаются в 2-4 раза быстрее, чем в чистой атмосфере.
Морозы – еще одна характерная для нашей страны особенность эксплуатации строений. Наибольшее разрушительное воздействие они оказывают на фундамент и цокольную часть зданий. Она регулярно увлажняется и замораживается. Вода в мелких щелях при превращении в лед расширяется, что постепенно разрушает материал. Физический износ здания провоцируют также подвижки замерзающего грунта.
Таблица оценки физического износа здания
Для оценки изношенности разных конструкций и элементов зданий используются специальные таблицы. В методических рекомендациях они приводятся для фундаментов, стен, колонн, перегородок, перекрытий, крыш, полов и многого другого. Таблицы делятся по видам материалов. Например, для полов существует несколько подборок в зависимости от их типа:
- бетонные;
- из керамической плитки;
- паркетные;
- дощатые;
- из рулонных материалов и так далее.
Полный объем информации по этому вопросу собран в правилах оценки физического износа жилых зданий. Для примера приведем одну из оценочных таблиц.
Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий
| Физический износ, % |
Оценка технического состояния
Состояние несменяемых конструкций зданий
Состояние внутренних конструктивных элементов
Примерная стоимость ремонта, % от полной стоимости воспроизводства
Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов
Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке
Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения, окна и двери открываются с некоторым усилием
Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками
Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от горизонтали. Впотолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставание покрытия пола. Большое количество поврежденных ступеней
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсурствие покрытия пола. Впотолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое количество поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена
Остальные таблицы вместе с формулами расчета и другой информацией можно скачать по ссылке.
