Содержание
На архитектуру зданий оказывают влияние факторы различного характера, среди которых основными являются следующие:
- Политическая ситуация в стране. Во многих странах местные власти являются инициаторами строительства доступного и социального жилья в своих районах, в случае невыполнения обещаний избирателям политики рискуют лишиться своих должностей. Наиболее сильное давление на власти можно отметить в Голландии и Англии.
- Рыночная ситуация. В тех странах, где спрос на жилую недвижимость на пике (Голландия), высокие цены (Англия, Голландия, Германия) формируют сильную потребность в доступном для рядовых жителей страны жилье.
- Социально-демографический состав населения страны. Стареющее население Европы создает потребность в строительстве подходящего для пожилых людей, особенного жилья. Наиболее активно действуют в данном направлении немецкие власти.
- Инициативность жителей страны. В ряде стран проекты организуют сами будущие жильцы, которые нанимают архитекторов и за свой счет спонсируют строительство кооперативного жилья. Люди внимательно следят за тем, какие проекты строятся по соседству, и активно реагируют в случае возникновения не устраивающих их ситуаций (пожарная безопасность зданий или дизайн фасадов).
- Политическая ситуация в мире. Поток беженцев в страны Европы создал потребность в быстром и недорогом социальном жилье, и в результате возник тренд инклюзивности, который наиболее ярко проявляется в Германии и Голландии.
В Вене сегодня проживает примерно столько же жителей, сколько и в Минске — около двух миллионов. При этом австрийцы как-то помещаются в столице и без многоэтажных муравейников типа Каменной Горки. Блогер, фотограф и путешественник Илья Варламов после знакомства с австрийской столицей делится своими впечатлениями: там давно ушли от идеи «спальника» в пользу малоэтажных кварталов, и это себя оправдывает.
Вена — один из первых городов Европы, который освоил массовую застройку: здесь активно строились здания высотой от 4 до 6 этажей в начале 20-го века, потом был период, когда, как и у нас, появились целые кварталы панельных 4- и 9-этажек. Но теперь австрийцы отказались от традиционных «спальников». Теперь тут строят микрорайоны, в которых можно и жить, и работать. Так что жилая недвижимость соседствует с коммерческой.
Новый район Вены, о котором пойдет речь, называется «Зеештадт Асперн», или «Озерный город Асперн», один из крупнейших девелоперских проектов в Европе. Район рассчитан на 20 тысяч жителей (примерно столько будет в Новой Боровой. — TUT.BY), но пока готов только на треть. Кроме жилья, в районе построят много коммерческой недвижимости. Строительство продолжается, однако уже сейчас можно посмотреть, что и как там будет.
«Зеештадт Асперн» расположен в семи километрах от центра Вены на востоке города. Архитектура каждого квартала уникальна. Дома все современные, выше 7−8 этажей не строят. Ну оно и понятно: в Австрии земли много (не то что у нас) и нет смысла ютиться в 25-этажных муравейниках. Чаще всего современная австрийская пятиэтажка — это 5 жилых этажей над коммерческой недвижимостью.
Проектированием и строительством «Зеештадта» занимаются городские власти с участием муниципальных советов и Венской транспортной компании. А мастер-план района готовил шведский архитектор Иоганн Товатт.
В центре района находится небольшое озеро. Вокруг него построены парк и набережная. Еще несколько парков и общинных зеленых зон расположены в глубине района, между жилыми кварталами. Весь район при этом опоясывает кольцевая улица, на которой сосредоточена основная масса магазинов. По этой улице можно попасть в любую часть «Зеештадта». На сегодняшний день застроен только тот сектор района, который расположен в левом нижнем углу.
Вот так выглядит современный двор. Ау! Где парковки?! Где залитые асфальтом площади? Где гаражи, на которых будут играть дети?
Вместо парковки — маленькие грядки, на которых можно высаживать цветы или овощи. В основном это делается для детей, чтобы они могли учиться тому, как что в этом мире происходит.
Во внутренних дворах домов разбиты огороды или обустроены зоны отдыха. Местные жители имеют право самостоятельно решать, как распоряжаться пространством в своем дворе. Такие вопросы улаживаются путем голосования на домовых советах. Легализация огородов — хорошая идея.
Еще здесь не делают пожарных проездов в привычном нам виде. У нас по нормам положено окружить дом широкой дорогой. В Австрии для спецтехники оставляют проезд по газону. Он укреплен, и в случае чего пожарная машина легко подъедет к нужному месту. Вот здесь хорошо видно, как можно организовать пожарный проезд:
Все парки и общественные зоны тоже уже готовы и работают в обычном режиме. По плану они будут занимать 50% территории района. Во многих дворах есть бассейны, и ими может воспользоваться любой житель.
Улицы тоже можно отнести к общественным пространствам. Машины тут не ездят и не паркуются. Деревья, кстати, высадили сразу взрослые — не надо ждать 20 лет, когда что-то вырастет.
Так выглядят подъезды внутри. Просторные холлы, зелень, все как в хорошей гостинице.
У района очень интересная история. В первой половине XX века на этом месте находился аэродром Асперн (тут тоже можно вспомнить о Новой Боровой. — TUT.BY). Именно здесь предпринимались первые попытки запусков летательных аппаратов. А в годы Первой и Второй мировых войн австрийцы и немцы использовали аэродром как авиабазу ВВС.
В 1945 году аэродром был разрушен и разграблен (в том числе Красной армией). После этого Асперн не стали отстраивать заново. Вместо этого его превратили в небольшую частную авиабазу и приспособили для проведения автогонок. К 80-м годам его окончательно забросили, а чуть позже на его окраине начал строить свои заводы и офисы «Дженерал Моторс». А оставшуюся пустующую территорию решили преобразовать в огромный жилой район.
А это комплекс домов, построенный двумя венскими архитектурными бюро — Berger + Parkkinen и querkraft:
Дома соединены друг с другом надземными переходами. Это пока самый красивый проект здесь. В качестве материалов архитекторы использовали бетон и дерево. Фасады с террасами оформлены так, что с некоторых ракурсов дома кажутся полупрозрачными. Во дворе очень интересное рельефное пространство.
С квартир на нижних уровнях есть выход на зеленую крышу:
План одного из жилых комплексов:
Первые квартиры в «Зеештадте» поступили в продажу в 2014 году. В то время район все еще был похож на огромную строительную площадку, но их все равно быстро раскупили.
У всех квартир на первых этажах есть небольшой участок.
Детские сады здесь не делают отдельностоящими, как у нас. Обычно их располагают на первых этажах жилых зданий. Они небольшие, но у каждого есть свой участочек для прогулок и игр.
В центре «Зеештадта» расположено небольшое искусственное озеро Асперн, которое и дало название всему. В нем, кстати, можно купаться. Озеро окружено дощатой набережной, рядом с ним оборудован большой парк со спортивными и игровыми площадками. Со всех частей района к нему ведут пешеходные и велодорожки.
В районе разработана система подземных парковок. Но их тут не очень много (власти стимулируют жителей города пересаживаться на велосипеды). Это один из немногих пунктов, на который жалуются местные жители. На внутрирайонных улицах и площадях машины можно оставлять только днем и не дольше, чем на полтора часа.
Для собак специальные площадки:
На окраине района есть не просто огороды, а маленькие фермы! Тут есть домики для инвентаря, вода, электричество. Каждый житель может взять себе участок и что-то посадить.
Город всячески поощряет самодеятельность местных жителей. Поэтому тут часто устраивают уличные концерты, театральные постановки, пикники и кинопоказы.
Строители старались по максимуму использовать те материалы, которые остались от старого аэродрома. Например, взлетно-посадочная полоса стала основой для дороги, благодаря этому застройщикам удалось сэкономить много денег (в процветающей Беларуси к «Дажынкам» даже целую тротуарную плитку меняют! — Прим. TUT.BY).
Добраться до «Зеештадт Асперн» можно на метро или на автобусе. В скором времени на севере района также будет построена железнодорожная станция, на которой будут останавливаться внутригородские электрички и пригородные поезда. Еще планируется строительство двух дополнительных трамвайных линий.
По всему району проложены велодорожки, при этом они не обрываются на его границах, а соединяются с дорогами в соседних районах. Благодаря этому те люди, которые ездят на работу в центр города, могут спокойно делать это на велосипеде.
Кстати, интересный факт: все улицы в «Зеештадте» названы именами известных австрийских женщин.
Очень интересно, как именно венские власти возводят новый район. Всего этапов строительства три, первый из них завершился в прошлом году. На первом этапе девелоперы сажали парки, строили дороги и прокладывали коммуникации вместо того, чтобы сразу возводить дома в голом поле. Параллельно с этим они открыли новую станцию метро.
И только после этого они начали застраивать западную часть района офисами, домами, образовательными учреждениями и магазинами.
Второй этап строительства продлится с 2017 по 2022 год. На севере района будет построена новая железнодорожная станция, после этого девелоперы продолжат застраивать оставшуюся территорию района жильем и офисными, общественными зданиями.
А на третьем, завершающем этапе район окончательно достроят и благоустроят для комфортной жизни. По плану он должен быть полностью готов к 2028 году.
Сейчас в районе живет уже около 7000 человек. Будет в три раза больше. Двухкомнатные квартиры в «Зеештадте» (например, площадью 42 кв. м) продаются по цене от 140 000 евро. Трехкомнатные (55 кв. м) стоят от 160 000.
Среди преимуществ района жители отметили удобное расположение (95%), многочисленные зоны отдыха (92%) и развитую велоинфраструктуру (84%). При этом 64% всех опрошенных заявили, что жилье в этом районе, безусловно, стоит своих денег.
Подробнее о квартале «Зеештадте» в блоге Ильи Варламова.
Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Малоэтажное строительство в мире развито давно. Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, обращает внимание, что «малоэтажная застройка в Европе и Северной Америке уже не один десяток лет является нормой. Она составляет классические пригороды при мегаполисах – здесь низкая плотность застройки, дома не выше трех этажей, преимущественно дуплексы и таунхаусы, низкие палисадники и небольшие придомовые участки. Обычно в пригородах живут семьи с детьми, для которых важны тишина, безопасность и экология. Этот формат выбирают и холостые люди средних лет со средним достатком, которые готовы пожертвовать получасом езды на работу ради комфортного проживания».
Алексей Демьянчук, директор «Первого строительного треста», отмечает: «В некоторых местах малоэтажное строительство принято за основу: для сдерживания урбанизации территории, для того, чтобы не создавать транспортного и социального коллапса, которые были созданы правительством Москвы за последние 20 лет».
Начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», Александр Хижняков, связывает популярность «малоэтажки» в Европе с законодательными ограничениями, которые сильно регламентируют строительный процесс историческими особенностями, консервативностью и архитектурными предпочтениями.
У нас же этот рынок находится на начальной стадии развития. Однако, по мнению генерального директора, члена совета директоров Kaskad Family Бориса Цыркина, «на рынке загородной недвижимости в сегменте эконом-класса наметилась тенденция смещения покупательского спроса от участков без подряда в сторону квартир в малоэтажных многоквартирных домах. За год рост сделок по «малоэтажке» увеличился с 5 % от общего числа сделок по недвижимости до 17 %. В то же время ажиотажного спроса на этот формат пока нет».
Каковы же отличия нашей «малоэтажки» от импортной?
Менталитет
Борис Цыркин считает, что житель Западной Европы или Северной Америки изначально стремится иметь собственную загородную недвижимость. Это особенность их менталитета. У наших же граждан такого врожденного стремления нет.
Технология строительства
Евгения Старкова отмечает, что «за рубежом, особенно в Канаде, преобладает деревянно-каркасная технология, по которой возводится большинство домов – как элитного сегмента, так и доступное жилье. У нас же, при схожих энергоэффективных характеристиках, покупатели предпочитают дома из бетона, не доверяя пожаробезопасности деревянно-каркасной технологии. При этом климат России и Канады очень схож, а деревянный каркас опробован уже годами эффективной службы в канадских городах и пригородах. Однако в последние годы ситуация меняется».
Это же отмечает и Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»: «В России традиционно в индивидуальном строительстве преобладают каменные, кирпичные и цементные строительные материалы. При этом в Германии более 50 % малоэтажных зданий возводится из пористого бетона. Газобетон, как стеновой материал, сильно отличается от традиционных материалов для строительства. Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки на возведение дома, а сам материал обеспечивает хорошую звуко- и теплоизоляцию помещений».
Зонирование
Евгения Старкова считает, что за рубежом малоэтажная застройка предполагает четкое зонирование на жилую и коммерческую части, а у нас это пока не развито.
Формат и планировка
Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад», рассказывает, что в США больше всего развито индивидуальное малоэтажное строительство. «В такой недвижимости проживает свыше 70 % населения Штатов; многоквартирные малоэтажные дома занимают небольшую долю рынка. В Подмосковье же на долю малоэтажных многоквартирных домов приходится около 10 % предложений». Он также отмечает, что в США бывают проекты, в которых кухня лишена окна. Российский покупатель едва ли согласился бы на такой вариант. Зато у нас с легкостью совмещают кухню со спальной зоной.
Статусность
Кирилл Кузьмин считает, что «малоэтажный рынок жилья в России до недавнего времени был представлен в основном элитным индивидуальным строительством коттеджей и таунхаусов. В то время как, например, в США до 80 – 90 % технологий малоэтажного домостроения приходится на эконом-класс».
Однако Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet, имеет другое мнение: «В посткризисное время наибольшим спросом пользовались проекты эконом-класса – просто малоэтажные дома, построенные в поле». Естественно, такие проекты имели слабую концепцию, неудачные планировки и неразвитую инфраструктуру. Но сейчас ситуация меняется: современного покупателя интересует не только цена, но и качество жизни.
Нормативная база
Борис Цыркин отмечает, «что у нас практически полностью отсутствует нормативная база для оценки качества современных малоэтажных домов, включая технологию их производства и строительства. В отличие от подобной отлаженной системы контроля и надзора за рубежом, у нас отсутствует система контроля над строительством, отсюда и множество проблем с обманутыми дольщиками, затянутые сроки строительства, многочисленные скандалы в отношении качества».
Евгений Скоморовский рассказывает, что контроль строительства в Штатах ведется поэтапно. Начиная от проектного согласования, стройку часто навещает инспектор местного строительного департамента. «В России же никого не удивишь сносом уже сданного объекта, когда «вдруг» оказывается, что он не соответствует тем или иным нормам, хотя все эти несоответствия можно выяснить на начальном этапе».
Одним словом, отличия между их «малоэтажкой» и нашей есть. Но следует помнить, что этот формат для нашей страны новый, поэтому со временем разница может сойти на нет.
