Можно ли перестроить старый дом

Можно ли перестроить старый дом

Содержание

Об идеальном участке с уже готовым коттеджем мечтают, конечно, все дачники. Однако на деле часто бывает, что вместе с землей вы получаете и видавшее виды строение. Например, по наследству. Выходит, как в старом анекдоте: дом вроде чемодана без ручки. И нести тяжело, и бросить жалко… С чем вам придется столкнуться при ремонте здания или его сносе, рассказываем в нашем экономико-медицинском материале.

Ломать – не строить?

Как правило, состояние постройки зависит не столько от ее возраста, сколько от того, жили ли там люди, или дом был заброшенным. Известно, что пустые здания разрушаются быстрее из-за погоды и визитов вандалов.

На первый взгляд, кажется, что новостройка – это наилучший вариант: можно создавать все «с нуля», по своему вкусу. Однако снос старого здания – не самый легкий процесс. И не только с технической точки зрения. В реальности уже на начальном этапе хозяева сталкиваются с проблемами.

Прежде всего, вам следует перепроверить документы на землю, даже если вы не собираетесь менять план застройки. Дело в том, что дома, возведенные до 90-х годов, не всегда бывают зарегистрированы. Строить новое жилье на месте старого можно, только если земельный участок находится в частной собственности, а его использование предусматривает возведение жилых построек. Уточните эти детали на всякий пожарный…

Следующий этап – получение разрешения на снос. За ним обычно обращаются в местную администрацию. Кроме того, вместе с домом вам придется демонтировать и старые инженерные системы, а затем их переподключать. Для этого заручитесь согласием коммунальных служб. Потребуется немного времени и некоторые расходы.

Чтобы правильно оформить снос дома, вам нужно пройти еще две процедуры:

  • снять здание с кадастрового учета, если оно на нем стоит;
  • после сноса строения обратиться в БТИ, а затем – в РосРеестр с просьбой внести информацию о прекращении существования здания.
Читайте также:  Композиция на стол молодоженов своими руками

Перед сносом дома вам предстоит решить еще один вопрос, уже технический: станете ли вы возводить дом на старом фундаменте? Строительные технологии советских времен оставляли желать лучшего, да и материалы тоже. Пригласите специалистов для оценки качества фундамента. Если окажется, что под землей – грамотно залитая железобетонная лента, то строиться можно.

А вот если фундамент негоден, вам придется демонтировать его. Это дорого. Потому совет: сносите постройку до уровня фундамента, а новую ставьте на другом месте, неподалеку.

Как сносить и сколько это стоит?

Демонтировать здание вам поможет любая строительная компания. Цена услуг зависит от размеров жилища, материалов, из которых оно изготовлено, и наличия подъездных путей для машин. Если вам нужно еще и мусор вывезти, то на стоимость повлияет удаленность свалок. Для примера, снос деревянного дома 6х6 м с вывозом мусора потребует 45-60 тысяч рублей.

Есть более дешевые решения: нанять гусеничный трактор (около 15 тысяч за одну машиносмену) или бригаду узбеков (около 25 тысяч за пару дней). После машины вам придется разбирать гору мусора и восстанавливать поврежденные посадки. Люди эту работу сделают чуть дольше, но аккуратнее.

Наконец, бесплатный вариант – ломать дом самому. Запаситесь инструментом: вам понадобятся лом, кувалда, отбойный молоток, перфоратор, цепная пила. Не помешает и пара-другая крепких мужских рук.

Куда девать мусор?

Для экономии денег часть материалов можно использовать в новом строительстве. Кирпичный бой раскидайте в тех местах участка, где собираетесь прокладывать тропинки. Негодное дерево и всякие тряпки сожгите. Поскольку будет много дыма, снос дома и избавление от хлама лучше проводить зимой, когда на дачах собирается мало людей.

Остальной мусор придется вывезти. За 10 тонн вы заплатите около 4 тысяч. Контейнеры и услуги по вывозу можно заказать у фирмы, которая занимается вывозом ТБО (твердых бытовых отходов). Еще лучше – договориться непосредственно с водителем.

Как удешевить реконструкцию?

Обычно считается, что реконструкция стоит дороже, чем новое строительство. Но все зависит от масштабов и сложности восстановительных работ. Итак, каким образом провести восстановление дома с минимумом затрат?

Чаще всего при реконструкции дома хозяева хотят увеличить его площадь. И тут вам снова не обойтись без обследования фундамента: выдержит ли он второй этаж? Если не выдержит, то фундамент нужно усилять.

Можно и немного схитрить, не трогая фундамент. Пристройте сбоку веранду или террасу. Их можно использовать в качестве столовой, гостиной, летней кухни. Если эти помещения утеплить, в них можно обитать круглый год. Еще один плюс веранды: она служит своеобразным тамбуром и сделает ваш дом теплее.

Если у дома есть чердак или мансарда, можно переоборудовать их под жилые помещения. В старых постройках, как правило, на чердаке мало света. Проблему решают мансардные окна. Сделав проемы в нужных местах, вы получите взамен темного и пыльного помещения бильярдную, детскую, спальню, кабинет или даже тренажерный зал. К слову, мансардное окно пропускает света на 30-40% больше, чем обычное вертикальное.

Многие хозяева при реконструкции меняют и кровлю. Наиболее популярные материалы – оцинкованная профилированная листовая сталь, мягкая битумная черепица, металлочерепица. Первый вариант – самый бюджетный. С его помощью вы получите жесткую кровлю, которая справится с ветровыми и снеговыми нагрузками.

Скорее всего, вам потребуется сделать еще несколько важных вещей: постелить новое напольное покрытие, отремонтировать лестницы, заменить коммуникации и утеплить дом заново. Хуже, если придется менять стропильную систему или перекрытия – это влетит вам в копеечку.

Вообще, как показывает опыт, реконструировать старый дом можно, вписавшись в бюджет 30-40 тысяч долларов. Специалисты отмечают: если дом, который вы купили, уже простоял полвека, то, обновленный, он простоит еще как минимум столько же.

И напоследок, один совет. Какое бы решение о будущем дома вы не приняли, точно рассчитать все расходы всё равно не удастся. Многие проблемы проявятся уже в процессе и потребуют неучтенных затрат. Поэтому не поскупитесь и пригласите эксперта для оценки «фронта работ». Он поможет лучше разобраться во всех тонкостях и сэкономит вам время и деньги.

Правильных вам решений и надежной крыши над головой!

Для максимального комфорта и уюта многие владельцы загородных жилых домов улучшают свои постройки, производя перепланировки или реконструкции. Любые манипуляции по реконструкции и перепланировке являются довольно ответственным процессом, требующим грамотного подхода. Даже при наличии денежных средств и возможностей обращаться за квалифицированными услугами по ремонту и строительству, без официального подтверждения — реконструкция частного дома без разрешения невозможна.

Перед началом любых манипуляций по оформлению или непосредственно строительства, следует понимать различие между понятиями перепланировки, реконструкции и капитального ремонта. Именно от этого будет зависеть, какой набор документов нужно готовить, и нужна ли процедура оформления в принципе. Итак, под капитальным ремонтом понимается процесс замены старых строительных материалов на новые, более технологичные и современные. В результате комплекса работ техническое состояние жилища улучшается.Перепланировка это изменение конфигурации постройки. Как правило, в ходе реконструктивных работ переносят стеновые перегородки, дверные и оконные проемы и т.д.Под реконструкцией подразумевается изменение технических параметров строения и всей конфигурации. В ходе реконструкционных работ могут надстраиваться новые этажи к дому, пристраиваться дополнительные помещения или прокладываться коммуникационные и инженерные сети. Главное условие проведения реконструкции здания – подвергать изменениям несущие конструкции нельзя, они поддаются только ремонту. То есть добавлять новые этажи или пристройки можно лишь в условиях сохранения старых основ стен.

Перестроили дом: как оформить

Каждое построенное жилое здание имеет кадастровую и техническую документацию, в которой отображены все его параметры и характеристики. Любые работы по изменению статуса постройки должны быть легальными, то есть, обоснованы официальными бумагами. Исключением является капитальный ремонт, в ходе которого меняются устаревшие части крова, фундамента, стеновых перегородок, при этом технические параметры в виде этажности, площади и вместимости остаются прежними.

Проведение реконструкции требует соблюдение условия, по которому разрешено проводить реновацию элементов, оставляя несущие конструкции нетронутыми, если на это не были получены разрешительные документы. Данные требования не подлежат обсуждению и диктуются принятыми распоряжениями согласно федеральным законам.

Подкрепляют данные требования следующие факторы:

  • контроль безопасности проведения работ, фиксирование правильности размещения конструкций несущего типа;
  • проверка соблюдений требований санитарных норм и пожарных техник безопасности;
  • соблюдение имущественных интересов соседей и жильцов, чьи территории прилегают к земельному участку, на котором расположен дом.

В случае проведения реставрации, в ходе которой заменяются элементы строения, но параметры здания при этом не изменялись, документация переоформляться не должна.

Как оформить разрешение на реконструкцию частного дома?

Оформлять документы на проведение работ нужно в двух случаях:

  1. При реконструкции.
  2. При перепланировке.

При проведении реконструкционных работ статус здания меняется, следовательно меняются и все документы на него. Если этого не сделать, неоформленный дом не может стать предметом имущественной сделки, то есть собственник его не продаст, не подарит и т.д. Чтобы это осуществить владелец должен иметь на руках переделанные справку БТИ и технический план. При обнаружении несоответствий между реальной конструкцией дома и имеющейся на него технической документацией, БТИ не даст разрешение на проведение сделки купли-продажи или любую другую сделку имущественного типа.

То есть целесообразно заранее оформлять бумагу, которая разрешит проводить реконструкцию. Сделать это можно в отделах административного органа самоуправления по месту расположения здания, а потом зарегистрировать его в Росреестре и БТИ.

Оформление разрешения на реконструкцию частного дома начинается со сбора нужного пакета документов. Проводить любые изменения в жилом здании может только его собственник, следовательно. Начать стоит с проверки документов, которые устанавливают право на собственность недвижимости.

Далее следует обращение в БТИ с оформленным заявлением о реконструкции здания или внешней его части. Согласно этому заявлению будут собираться бумаги о том, возможно ли допустить к исполнению заявленные виды работ. После принятия решения эксперты БТИ выдадут специальную справку. Важно, перед обращением в службу БТИ с заявлением стоит проверить, соответствуют ли параметры здания его технической документации. На сбор документации и ее согласование может уйти до месяца и более.

Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел, также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтверждают, что реконструкция не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде: газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.

Все собранные документы подаются в административный орган самоуправления с заявлением, в котором обоснована причина проведения реконструкции или расширения площади жилого дома. К заявлению также прилагаются:

  • паспорт с его копией на имя владельца;
  • документы, устанавливающие право собственности на дом;
  • подтверждение права на земельный надел и вид права;
  • выписка из домовой книги, в которой указано число приписанных лиц;
  • если имеются еще собственники дома, то необходимо предоставить их письменное согласие на проведение работ, заверенное у нотариуса;
  • согласие от соседей нотариально-заверенное;
  • акты согласования с коммунальными службами, пожарной инспекцией и СЭС;
  • другие бумаги, требование которых будет необходимо.

С данным пакетом документов административный орган принимает решение и выдает разрешение на реконструкцию жилого здания в виде выписки. Если получен отказ, собственник может обратиться в судебный орган.

Как оформить перестройку частного дома?

Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.

При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.

Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.

Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.

Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:

  1. Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
  2. Структуры почв на земельном участке.
  3. Качественные и технические характеристики здания и его структуры.

Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.

Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.

Как внести изменения в Свидетельство о собственности

Когда все запланированные работы по реконструкции или перепланировке будут завершены, собственник снова обращается в БТИ для подтверждения новых технических параметров и получения нового техпаспорта с поэтажным планом.

Когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию и акт-приемки, то проводится регистрация недвижимого объекта. Для этого в кадастровую палату подается заявление со всеми новыми документами. Эти документы станут основанием для внесения изменений в Свидетельство о собственности.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

1. Сносим старый дом. Идем в БТИ, привозим специалиста, он осматривает место трагедии и составляет акт деконструкции (не помню точное название). С этим актом идете в Кадастровую палату и пишете заявление на снятие с кадастрового учета.
2. Оформляем разрешение на строительство. Для этого идем в отдел архитектуры и градостроительства районной управы и предоставляем необходимые документы (они скажут, какие). Сходить лучше ДО визита в Кадастр, поскольку будет необходима выписка из кадастрового учета на участок определенной формы, ее закажем одновременно с выполнением п.1
Также будет необходима топосъемка участка — делает любой серифицированный землемер.
3. Теоретически, пока нет разрешения на строительство, строить нельзя. Практически — можно и нужно, соблюдая СНиП и красную линию застройки. Так что, если времени нет, заводим нулевой цикл.
4. Далее два варианта. Либо оформляем незавершенку по имеющемуся фундаменту, либо строим дом до конца.
В любом случае, опять будет необходим визит землемера для составления привязки опорных точек фундамента к участку.
В последние годы процедура, вроде бы, упростилась, и для регистрации дома не нужно делать техпаспорт. Достаточно поданной в БТИ декларации "со слов", на основании которой (или, при наличии, на основании техпаспорта) специалист подаст данные в Кадастровую палату для постановки объекта на учет. Сейчас это возможно сделать электронно, без таскания бумаг (между БТИ и Кадастром, в БТИ все равно тащить бумаги). Бумаги тоже можно притащить, время регистрации неизменно.
5. Если Вы решили оформить уже готовый дом, то, прежде чем поставиться на учет в Кадастре, необходимо присвоить почтовый адрес. Для этого идете в сельскую администрацию и ноете над ухом землеустроителя до тех пор, пока тот (та) не согласится выехать на место. Справка от председателя выдается в течение недели. Она будет нужна для БТИ.
6. Получаем в Кадастре кадастровый паспорт на здание, этими же ногами идем в юстицию (или в МФЦ, там нет очередей, зато на удивление бестолковые девочки + 3 дня к сроку регистрации) и сдаем документы на регистрацию дома.
7. Получаем свидетельство, радуемся, пьем водку, сжигаем дом фейерверками, начинаем все с начала.

PS. Последний раз всю эту канитель я проделывал 2,5 года назад, что-то могло поменяться в ту или иную сторону. Но порядок прежний — БТИ-Кадастр-Юстиция. ¶

Оценить статью
Добавить комментарий